פטור ממס בדירות שרופות! גל השריפות הנוראי שפקד את מדינת ישראל בשבוע האחרון גרם לנזקים רבים, לצד הנזק הפיסי גם לנזק מיסויי. מי שהיה בעלים של דירה וביקש למכור את הדירה נותר עם נכס שאינו מוגדר עוד כדירת מגורים ולפיכך, לכאורה, אינו זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה. כדי ליהנות מהפטור במס שבח הניתן לדירת מגורים, על הנכס הנמכר לעמוד בדרישות החוק ולענות להגדרת דירת מגורים בהתאם לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). בסעיף 1 לחוק קיימים חמישה תנאים מצטברים אשר יש לעמוד בהם לצורך הזכאות לפטור ממס שבח.       בין היתר יש לבחון אם הדירה משמשת למגורים ומיועדת למגורים לפי טיבה. בפסיקה נקבע המבחן האובייקטיבי אשר בוחן את תכונותיו הפיזיות של הנכס. אולם, במהלך השנים חלה הגמשה והרחבה בפרשנות המבחן כאמור באופן השם דגש גם על תכלית החוק (ראה פס"ד ע"א 1046/12 חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, מיסים כח/1 ה-12 (2014)). ביחס למבנים הרוסים נקבע כי, אמת המידה של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים אינה מתכוונת לפוטנציאל כלכלי ערטילאי אלא לפוטנציאל מידי או כמעט מידי לשימוש למגורים בתנאים סבירים ומקובלים (ו"ע (מחוזי ת"א) 24036-03-14 לין נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, מיסים ל/2 ה-37 (2016). כך, באופן אירוני לצורך קבלת פטור דירת מגורים מזכה יידרש מי שנשרפה דירתו לשפץ את הדירה ורק לאחר מכן למכור את הדירה כשהיא ראויה למגורים.   בשנת 1993 פרסמו רשויות המס הוראה מקלה (ה"ב מ"ש 10/93) לפיה מי שדירתו נהרסה או הושחתה כתוצאה משריפה, פיצוץ, סערה וכדומה, יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח תוך שניים עשר חודשים מיום שנהרסה. הרציונל מאחורי הוראת ביצוע זו הינו כי קיימים מקרים בהם דירת מגורים הופכת לזכות במקרקעין אחרת עקב מה שקרוי כוח עליון, דהיינו שלא מרצונו של בעל הזכות, ויש להתייחס באופן שונה למקרים אלו בהם משתנה ההגדרה המהותית של הזכות הנמכרת. הוראת ביצוע זו הינה מחד מקלה על מי שאתרע מזלו ונגרם נזק יסודי לדירת המגורים שלו, מאידך, מתמרצת את בעל הנכס למכור את הנכס בהקדם מה שמרע את יכולת המיקוח בתנאי שוק חופשי וכך ליהנות מהפטור במס שבח וזאת מתוך הנחה שהנכס ישופץ, על מנת שהדירה לא תישאר כנכס הרוס ומוזנח לתקופה ממושכת.   הוראה זו ניתנה לפנים משורת הדין ואף הוגבלה רק לצורך מס שבח ולא לצורך מס רכישה. קרי, המוכר יוכל לקבל את הפטור ממס שבח אך הרוכש יידרש לשלם מס רכישה כאילו רכש "זכות במקרקעין אחרת" (אף אם מדובר בדירה יחידה).   בשנים האחרונות נטו רשויות המס שלא לאשר באופן אוטומטי את יישומה של הוראה זו והערימו קשיים רבים על מוכרי הדירות בנסיבות דומות. ואולם, עדיין ניתן להיעזר בה לטעמינו בדיוני השומות.   תודה לעו"ד אופיר סעדון על עזרתו בהכנת המאמר.