ו"ע (מחוזי חי') 8477-06-20 שתבן השקעות ובנייה (שערי תקווה) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה – הגשת דיווח על עסקה המותנית בתנאי מתלה
העוררת רכשה קרקע בשטחי יהודה ושומרון ולאחר מכן מכרה אותה לרוכשים שונים. רכישת קרקע באזור זה מצריכה אישור הוועדה לרישום ראשון. מאחר שלטענת העוררת אישור הוועדה הוא תנאי מתלה מהדין, העסקה לא התגבשה עד לקבלת האישור ועל כן לא נדרש לדווח עליה לרשויות המס. בנוסף טענה העוררת כי מאחר שטרם התקבל אישור הוועדה, כלל לא רכשה ומכרה זכויות במקרקעין. ועדת הערר דחתה את טענות העוררת וקבעה, כי אישור הוועדה הוא תנאי מתלה ואינו תנאי מן הדין המאפשר לדחות את יום המכירה. בנוסף, הזכות שרכשה העוררת היא זכות אובליגטורית במקרקעין בעלת תוקף משפטי, החייבת בדיווח ובתשלום מס.
ו"ע (מחוזי חי') 48945-03-19 קריימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – קביעת שווי מכירה לפי שווי שוק ולא לפי תמורה הסכמית לאור פער לא סביר ביניהם
העורר הצהיר על מכירת נכס במקרקעין תמורת 700,000 ₪. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי שווי השוק של הנכס הנמכר הוא 3,000,000 ₪ וקבע את שווי המכירה בהתאם. העורר טען, כי יש לקבל את התמורה החוזית מאחר שנקבעה בתום לב. ועדת הערר קבעה, כי המנהל הרים את הנטל להוכיח את שווי השוק של הנכס, ואילו העורר לא עמד בנטל להוכיח כי יש לקבל את השווי ההסכמי כחריג לשווי השוק. לאור הפער בין שווי השוק לתמורה החוזית מתקיימת החזקה לפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום לב, והעורר לא הצליח לסתור אותה. הערר נדחה.
פס"ד נוסף שניתן בסוגיית קביעת שווי המכירה הוא בו"ע (מחוזי מרכז) 43462-07-20 מנסור נ' מיסוי מקרקעין נתניה. בעניין זה העוררים הצהירו על שווי מכירה בסך של 120 ₪ למ"ר והמנהל טען כי השווי הנכון הוא 1,200 ₪ למ"ר. ייחודו של פסה"ד הוא בניתוח השווי שנעשה בפועל על ידי הוועדה והשימוש בסמכותה להפחית את השווי שנקבע על ידי המנהל, בין היתר בשל שינוי דרסטי במדיניות המנהל בקביעת השווי באותו אזור. ועדת הערר קבעה, כי יש להעמיד את השווי למ"ר על סך של 1,000 ₪ למ"ר.
עת"מ (מחוזי י-ם) 32572-06-19 שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ נ' הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה – בעלת זכות בת רשות כ"בעל בניין להשכרה" הזכאי להטבות חוק עידוד
העותרת זכתה במכרז לתכנון, הקמה, תפעול והחזקה של מעונות סטודנטים, והתקשרה בהסכם זיכיון ל-24 שנים ו-11 חודשים, בו נקבע כי תפעיל את הפרויקט כבת רשות. העותרת היא זו שתשכיר את היחידות ותקבל את דמי השכירות. לטענת העותרת, היא זכאית להטבות חוק עידוד להשקעות הון כבעלים של בניין להשכרה, על אף שאינה בעלת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין. ביהמ"ש קיבל את טענת העותרת וקבע, כי פרשנות לשונית ותכליתית של חוק העידוד מאפשרת לראות בעותרת כ"בעל בניין להשכרה" הזכאי להטבות הקבועות בחוק העידוד.
ו"ע (מחוזי י-ם) 7590-03-21 טמסוט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – שלילת תחולת הטבת עולה חדש לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה
העורר הוא יליד מרוקו אשר שהה בישראל במשך שנה בשנים 1963-1962 וקיבל אז אזרחות ישראלית. העוררת היא ילידת מרוקו אשר שהתה בישראל לתקופה של שלושה חודשים בשנת 1964, אז הוענקה לה אזרחות ישראלית. מאז שנת 2007 החלו העוררים לבקר בישראל ובשנת 2014 השתקעו בה. העוררים רכשו דירת מגורים בשנת 2018 וביקשו עבורה הטבת מס רכישה לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה ונדחו. נקבע כי העוררים עלו לישראל כבר בשנות ה-60, ואינם זכאים לקבלת הטבת המס המוקנית רק ברכישה של דירה על ידי עולה חדש בתקופה המסתיימת בתוך 7 שנים ממועד עלייתו לארץ.
החלטת מיסוי 7706/22 מיסוי מכירת דירת מגורים שנרכשה במסגרת חילוף זכויות במקרקעין – החלטת מיסוי שלא בהסכם
אדם מכר דירה בשנת 2006 ורכש בשנת 2007 דירת מגורים כדירת מגורים חלופית לפי פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, וקיבל פטור חלקי ממס שבח וממס רכישה לפי הוראות פרק זה. כעת מבקש אותו אדם למכור את דירת המגורים החלופית בשיעור המס הליניארי המוטב וכן לבצע פריסה לפי סעיף 48א(ה) לחוק. נקבע כי לאור הוראות סעיף 49טז לחוק, הקובע כי במכירת הזכות החלופית לא יחול פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס, לא ניתן לעשות שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב במכירת הדירה החלופית. כן נקבע, כי במכירת הדירה החלופית ניתן יהיה לבקש את חישוב המס בדרך של פריסה כמבוקש, שכן אין מדובר במנגנון למתן פטור או הטבה במס במובן של סעיף 49טז הנ"ל.
החלטת מיסוי 3399/22 – העברת דירות לנאמנות – החלטת מיסוי בהסכם
בני זוג שבבעלותם דירות בישראל מבקשים להעביר את רישום הדירות על שם עו"ד שישמש כנאמן, ויחזיק וינהל את הדירות עבורם ללא שיפיק מכך הנאה כלכלית מעבר לקבלת תשלום עבור שירותי הנאמנות. בני הזוג ביקשו לאשר כי העברת הדירות לנאמן אינה חייבת במס וכי לאחר אריכות חייהם העברת הדירות ליורשיהם לא תהווה מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין. נקבע כי הקניית הדירות לנאמן לא תיצור אירוע מס בנסיבות העניין, וכי יש לדווח עליה למנהל מסמ"ק. מכירת הדירות על ידי הנאמן תיחשב למכירה על ידי בני הזוג. בהורשת הדירות יחולו הוראות סעיף 4 לחוק, ומכירה על ידי היורשים או החלפת הנהנים לאחר אריכות חייהם של בני הזוג תיחשב כ"מכירה" על ידי היורשים לעניין החוק. הובהר, כי הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפה או הוספה של נהנה משמעותו יצירת נאמנות מסגרת שאינה מהווה נאמנות לפי חוק מסמ"ק, ולכן, במקרה כזה, העברה לנאמן או העברה מנאמן לנהנה יחשבו כמכירה והוראת סעיף 69 לחוק לא יחולו (ר' לעניין זה גם את פסה"ד בע"א 7610/19 מנהל מס שבח ת"א 1 נ' גליס).
הודעת רשות המיסים ביחס לעסקאות תמ"א 38
על פי הודעת רשות המיסים מחודש אוגוסט 2022, עד ה-1 באוקטובר 2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38 ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה. עד ה-1 באוקטובר 2023 או עד למועד התקיימות התנאים המתלים בהסכם בין הצדדים (המוקדם מבניהם), יידרשו הצדדים לעסקה להגיש הצהרה בצירוף שומה עצמית. אם עד תאריך זה תוארך הוראת השעה לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין באופן רטרואקטיבי ליום 1/1/2022, יוכלו הצדדים לעסקה לממש את ההטבה. היה ועד למועד זה לא יוארך תוקפן של ההטבות, יידרשו הצדדים לעסקה לשלם את מס השבח ומס הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית אך ללא קנסות אי הצהרה במועד. ככל שהעסקה בין הצדדים תבוטל טרם הגיע המועד להגשת ההודעה, יגישו הצדדים בקשה לביטול העסקה לבחינת מנהל מיסוי מקרקעין.