המחיר הקובע לעניין מע"מ ברכישת מניות באיגוד מקרקעין וניכוי התשומות בגינה 18.09.2016 הגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ כוללת גם "פעולה באיגוד מקרקעין". כך, גם "מקרקעין" (הנכנסים בגדר "נכס" בחוק), כוללים אף "זכות" באיגוד מקרקעין. לפיכך, כאשר לפנינו מניות המשקפות החזקה בחברה המהווה איגוד מקרקעין, החוק רואה דרך המניות את הזכויות בנכסים עצמם וזאת, על אף כי לכאורה מדובר בנייר ערך שברגיל מכירתו מומעטת מחוק מע"מ. בהתאמה, מכירת מניות באיגוד מקרקעין בראי החוק, כמוה כמכירת המקרקעין אשר המניות משקפות, ולענייננו, עסקה החייבת במע"מ בשיעור מלא. במקביל, בכפוף להוראות הדין, יכול הרוכש לנכות את מס התשומות ששילם בעבור רכישת המקרקעין. כאשר מדובר בממכר המהווה יציר כלאיים ומשקף הן מניות והן נכס מוחשי גם יחד, נשאלת השאלה מה יהא המחיר שממנו ייגזר שיעור המע"מ לחיוב. זאת, היות וברוב רובם של המקרים שווי המניות הנמכרות נקבע בהתאם להסכמות הצדדים ומשכך, התמורה החוזית אינה הולמת באופן מוחלט את שווי המקרקעין וההתחייבויות אשר הועמסו עליהם.   לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית במע"מ החלטת מיסוי בהסכם (6326/16), אשר ניתן ללמוד ממנה על עמדת רשויות מע"מ בשאלת המחיר לעיל, על אף כי ניתנה בהתאם לנסיבותיה הספציפיות.   בנסיבות הבקשה דובר על חברה אשר מצויה בבעלות שווה של שני גורמים הרשומים במע"מ כעוסקים מורשים בתחום המקרקעין, אשר העמידו לה הלוואות בעלים, אך היא עצמה אינה רשומה כ"עוסק" לצורכי החוק. חברה זו החזיקה ב"איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. בעלי המניות חתמו על הסכם למכירת חלק מהחזקתם באיגוד המקרקעין לחברה בע"מ המסווגת כעוסק מורשה בתחום המקרקעין וזאת, בתמורה שחלקה בכסף וחלקה כנגד פירעון הלוואות הבעלים.   רשות המיסים קבעה בהחלטתה, כי מכירת המניות באיגוד תהא חייבת במע"מ בהיותה מכירת "נכס".   לשאלתנו, מחיר העסקה לגבי מס הערך המוסף נקבע בהתאם לעיקרון הכללי שבסעיף 7 לחוק מע"מ. קרי, התמורה אשר הסכימו עליה הצדדים, וזאת בהתבסס על פסק הדין מוסדן בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף גבעתיים (ע"מ 1036/04).   נציין כי בפס"ד מוסדן נסובה המחלוקת בין הצדדים בשאלת מחיר העסקה לעניין מע"מ – האם על פי המחיר שהוסכם או על פי שווי המקרקעין. כבוד השופטת דניה קרת ערכה ניסיון להתחקות אחר הוראה ספציפית שתצדיק את עמדת המשיב בתיק ולפיה יש למסות לפי שווי המקרקעין כפי שדווח למנהל מיסוי מקרקעין. משלא נמצאה הוראה שכזו, בית המשפט הגיע למסקנה כי הוראה ספציפית לעניין השווי המבוקש היא בגדר מה שהמחוקק חיסר ולא בגדר מה שהמחוקק קבע ואותו יש לפרש. משכך, עלה כי המחוקק כלל לא ביקש להחיל מנגנון מיוחד לעניין מע"מ על המכירה ולכן, בית המשפט פנה להוראה הכללית, המהווה את ברירת המחדל- היא קביעת השווי בהתאם לתמורה המוסכמת בין הצדדים.   באשר לניכוי התשומות בגין הרכישה, נקבע במסגרת החלטת המיסוי כי לאור העובדה שהרוכשת מתכוונת לעשות במניות האיגוד עסקאות החייבות במע"מ, היא רשאית לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית המס שיוציאו לה בעלי המניות בגין מכירת המניות, בכפוף להוראות הדין. נציין,  כי נראה שכוונת מנהל מע"מ היתה להתיר את התשומות בגין הרכישה לאור שימוש בעסקאות חייבות בעתיד בנכסים המוחזקים באיגוד, על ידי הרוכשת, להבדיל מעסקאות במניות.    15669\13\9\107