18.12.2016

פס"ד קרגד נ' מנהל מע"מ עסק במכירת בניין שבו שש דירות ומחסן, שחמש מהן הושכרו בהתאם לחוק הגנת הדייר ושצמודות להן זכויות בנייה. למרות טענת המנהל שהפטור בס' 31(2) לחוק אינו חל על זכויות הבנייה, התקבלה עמדת המערערת וביהמ"ש קבע שאין לשלול או לצמצם את הפטור ממע"מ בשל זכויות הבנייה ולכן הוא חל הן על מכירת הדירות והן על זכויות הבנייה. שכן, בבסיס הפטור הכרת המחוקק בקשיים שמערימה השכירות המוגנת בדרך למימוש זכויות אלו. בנוסף נקבע, בהתאם לעמדת המשיב, שבעת בחינת תחולתו של ס' 31(4), הפוטר ממע"מ מכירת נכס שלא ניתן היה לנכות את מס התשומות בעת רכישתו, אין להסתכל על השימוש הנוכחי-זמני בנכס, אלא על התכנון ארוך הטווח של בעל הנכס.

11.12.16

הצתות רבות שנגרמו ברחבי המדינה מעוררות את שאלת הפיצויים מכוח חוק מס רכוש וקרן הפיצויים. כעיקרון, החוק מבדיל בין שני סוגי נזקים. הנזק הישיר, נזק הנגרם לגופו של הנכס דוגמת מבנה, תכולת בית, כלי רכב, ציוד ומלאי. מנגנון הפיצוי וכימותו נקבע בתקנות "הסכסוך" לגבי נזקים שנגרמו על רקע לאומני, בגבולות המדינה, הן לפרטיים והן לעסקים. הנזק העקיף, הוא נזק מסוג הפסד או אובדן רווח שנגרם לעסקים בלבד ופיצוי בגינו יינתן על גרימתו בתחומי ישובי ספר בלבד, כתוצאה מפעולות איבה וללא הגבלת סכום, באמצעות תקנות "הקבע". נזק עקיף שנגרם בישובים שלא הוכרזו כישובי ספר, לא מקים זכאות לפיצוי בגינו. שר האוצר טרם הכריז על כל הישובים שהוצתו כישובי ספר לצורך מתן פיצוי לעסקים בישובים אלה בגין אובדן הרווח וההפסד שנגרם להם.

4.12.16

גל השריפות הנוראי שפקד את מדינת ישראל בשבוע האחרון גרם לצד הנזק הפיסי גם לנזק מיסויי. מי שהיה בעלים של דירה וביקש למכור את הדירה נותר עם נכס שאינו מוגדר עוד כדירת מגורים ולפיכך, לכאורה, אינו זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירתו. כך באופן אירוני לצורך קבלת הפטור יידרש מי שנשרפה דירתו לשפץ את הדירה ורק לאחר מכן למכור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. בשנת 1993 פרסמו רשויות המס הוראה מקלה (ה"ב מ"ש 10/93) לפיה מי שדירתו נהרסה או נשרפה יוכל למכור את הדירה תוך שנים עשר חודש מיום שנהרסה בפטור ממס שבח. הוראה זו ניתנה לפנים משורת הדין ואף הוגבלה רק לצורך מס שבח ולא לצורך מס רכישה. קרי, המוכר יוכל לקבל את הפטור ממס שבח אך הרוכש יידרש לשלם מס רכישה כאילו רכש זכות אחרת במקרקעין (אף אם מדובר בדירה יחידה). בשנים האחרונות נטו רשויות המס שלא לאשר באופן אוטומאטי את יישומה של הוראה זו והערימו קשיים רבים על מוכרי הדירות בנסיבות דומות.

20.11.16

ועדת הערר בעניין שוורץ קיבלה את עמדת המנהל אשר קבע, כי במכירת מגרש בשטח כ-1 דונם עליו בנוי בית בשטח 75 מ"ר, יערך פיצול בין בית מגורים והשטח הצמוד לו, לגביהם יינתן פטור ממס שבח תוך שימוש בסעיף 49ז לחוק (פיצול רעיוני), לבין יתרת שטח המגרש, עליו ניתן לבנות יח"ד נפרדת, שתמוסה במס מלא. הוועדה קבעה, בהתבסס על הלכת נסל, כי פיצול פיסי ייערך תוך בחינת השטח המשמש להנאה סבירה מהבית. מאחר שהנישום לא עמד בנטל ההוכחה של מבחן הסבירות, נקבע כי יש לבצע פיצול פיסי. חבר הוועדה מרגליות העיר כי יש לשקול מחדש את יישום הלכת הפיצול הפיסי לאור השינויים התכנוניים והסביבתיים שחלו במשך השנים, ולבחון שוב מהו השטח הסביר של הקרקע המיועדת לשמש את בית המגורים, לאור שינויים אלה.

7.11.16

בפסק דין שניתן בעניין שרגא נ' פקיד שומה חולון נקבע כי לא ניתן להתיר ליורשים לקזז הפסד עסקי שנוצר במהלך חייו של המוריש כנגד שבח ממכירת נכס שקיבלו בירושה. המנוחה ניהלה עסק של קונדיטוריה. לאחר מותה שני בניה ירשו את העסק ואת הזכויות במבנה. לאחר מכן הקונדיטוריה המשיכה לפעול והיורשים מכרו את המבנה. בגין המכירה נקבע מס שבח ללא האפשרות לקזז את ההפסד העסקי שנצבר בחייה המנוחה כנגד השבח ממכירת הבניין. השופט הרי קירש קבע כי הוא אינו מוצא בסעיף 28 לפקודת מס הכנסה כל עיגון לכך שהפסד שהיה לאדם אחד ניתן לקיזוז כנגד רווח של אדם אחר. תכנון אפשרי במקרים אלה הינו שינוי ייעוד של הנכס עוד בחיי הנפטר וקיזוז ההפסד מול השבח שנוצר בשינוי הייעוד .

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו לאחר תיקון 76, מאפשר לאדם למכור שתי דירות בפטור ממס כנגד רכישת דירה שלישית, בתנאים מסוימים - הדירה הראשונה תימכר בפטור לפי סעיף 49ה והדירה השנייה תימכר בפטור לפי 49ב(2) לחוק (פטור לדירה יחידה). בשני פס"ד שניתנו לאחרונה (אבגי - ו"ע 14339-09-14 וטיקן - ו"ע 51159-04-15) קבעו ועדות הערר כי השימוש בסעיף 49ה בתקופת המעבר שנקבעה בתיקון 76 (1.1.14 – 31.12.17) מוגבל ביותר, כיוון שאדם יכול לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, רק אם נכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו דירת מגורים אחת. למעשה, ניתן להשתמש בפטור לפי סעיף 49ה בתקופת המעבר רק בנסיבות שבהן נכון ליום 1.1.2014 היתה לנישום דירה מגורים אחת, לאחר מכן הוא רכש דירה שנייה, וכעת הוא מבקש למכור את שתי הדירות ולרכוש דירה חלופית.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו לאחר תיקון 76, מאפשר לאדם למכור שתי דירות בפטור ממס כנגד רכישת דירה שלישית, בתנאים מסוימים - הדירה הראשונה תימכר בפטור לפי סעיף 49ה והדירה השנייה תימכר בפטור לפי 49ב(2) לחוק (פטור לדירה יחידה). בשני פס"ד שניתנו לאחרונה (אבגי - ו"ע 14339-09-14 וטיקן - ו"ע 51159-04-15) קבעו ועדות הערר כי השימוש בסעיף 49ה בתקופת המעבר שנקבעה בתיקון 76 (1.1.14 – 31.12.17) מוגבל ביותר, כיוון שאדם יכול לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, רק אם נכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו דירת מגורים אחת. למעשה, ניתן להשתמש בפטור לפי סעיף 49ה בתקופת המעבר רק בנסיבות שבהן נכון ליום 1.1.2014 היתה לנישום דירה מגורים אחת, לאחר מכן הוא רכש דירה שנייה, וכעת הוא מבקש למכור את שתי הדירות ולרכוש דירה חלופית.

09.10.2016

18.09.2016

הגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ כוללת גם "פעולה באיגוד מקרקעין" כך במכירת המניות באיגוד כמוה כמכירת המקרקעין עצמם, העולה כדי עסקה החייבת במע"מ בשיעור מלא. כאשר מדובר בממכר המהווה יציר כלאיים ומשקף הן מניות והן נכס מוחשי גם יחד, נשאלת השאלה מה יהא המחיר שממנו ייגזר שיעור המע"מ לחיוב- האם שווי המניות כפי שהוסכם בחוזה שבין הצדדים או לחלופין, ערכם של המקרקעין אשר אותן מניות מייצגות.  לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית במע"מ החלטת מיסוי בהסכם (6326/16), לפיה המחיר הקובע לעניין מע"מ בעסקה חייבת למכירת מניות באיגוד מקרקעין, ייקבע על פי התמורה המוסכמת בין הצדדים וזאת, בהתבסס על פס"ד מוסדן. כמו כן, פורסמה גם עמדתה בנוגע לניכוי התשומות בגין הרכישה על פיה, ככל שהרוכש ישתמש במניות הנרכשות לביצוע עסקאות חייבות בידו - אלה יותרו לו בניכוי.