14.5.17

מס השבח מוטל על השבח שנוצר בעת מימוש זכויות במקרקעין. ככלל, השבח שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין שווי הרכישה לשווי המכירה. ברם, על מנת להגיע לחישוב השבח האמיתי שנצבר למוכר, יש להתחשב אף בהוצאות שנגרמו למוכר עקב פעולות שביצע להשבחת הנכס. הטכניקה שקבע המחוקק להתחשבות בהוצאות הינה הוספת הוצאות ההשבחה לשווי הרכישה, כאשר הנטל להוכחת ההוצאות מוטל על הטוען לכך. במסגרת פס"ד שניתן לאחרונה בעניין וינוגרד, נוסף כלל חדש על פיו ניתן לדרוש בניכוי התרת הוצאות ששולמו בפועל, על אף שלגביהן מתקיימת תביעה להחזר, בהליכי השגה או ערר. כך למשל, כאשר מדובר בהיטל השבחה ששולם בפועל, יותר היטל ההשבחה בניכוי כהוצאה, אף אם מתנהל הליך משפטי לגביו. מובן מאליו, כי ברגע שתינתן החלטה בעניין גובה היטל ההשבחה, תתוקן שומת מס השבח בהתאם.

30.4.17

השאלה האם חלה על המשלם (הרוכש) החובה לנכות מס במקור מהתמורה המשולמת למוכר בעת רכישת מקרקעין הינה שאלה אשר עלתה לעיתים תכופות בפני העוסקים בתחום הנדל"ן. ואולם, בשל חוסר בהירות של הוראות החוק והתקנות לעניין זה, אשר נבע מחוסר קורלציה בין הוראת סעיף 164 לפקודת מס הכנסה לבין צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), במשך שנים, נותרה השאלה האמורה ללא תשובה ברורה. הבעיה האמורה הגיעה לקיצה (בחלקה) אך לאחרונה, עת נוסף על ידי שר האוצר במסגרת הצו האמור, חריג אשר הוציא מגדר התשלומים שחייבים בניכוי מס במקור, עסקאות מקרקעין בהן מועברים תשלומי מקדמה על חשבון מס השבח על פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין. ואולם, אף על פי שהתיקון האמור אינו נותן פתרון למקרים מסוימים אשר בהם אין כלל צורך בתשלום מקדמה, הרי שהתיקון האמור מהווה בשורה טובה לחלק גדול מציבור רוכשי המקרקעין.

23.4.17

מטרתו של חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 שנחקק לאחרונה היא להגן על להגן על בעלי דירות מפני קבלני חתימות – אותם מארגני עסקאות אשר מצד אחד נהגו לכבול את בעלי הדירות להסכמים מחייבים איתם, ומנגד לא עמדו ביעד המובטח של קידום עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38. על מנת לממש מטרה זו, מטיל החוק על מארגני עסקאות חובות ומגבלות שונות. בין היתר, קובע החוק מגבלת זמן לתוקפו של הסכם ארגון, הנעה בין חצי שנה למספר שנים, בהתאם להצלחת המארגן לעמוד ביעדים שונים. ככל שהמארגן מצליח להגיע ליעדים השונים שנקבעו בחוק, ניתן יהיה להאריך את תוקפו של הסכם הארגון, במגבלות הקבועות בחוק. מתווה זה נותן מחד למארגנים תמריץ לפעול לקידום הפרויקט ומאידך, מגן על בעלי הדירות ומקנה להם אפשרות להשתחרר מההסכם עם המארגן במקרה של התנהלות בלתי תקינה שלו. יודגש, כי אחד התנאים לתחולת החוק הוא כי הסכם הארגון אינו מהווה עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 (גם בהיבט המיסוי), במסגרתה מתגבשת מחויבות בעלי הדירות למכור את זכויותיהם.

9.4.17

"חזקת התא המשפחתי" קובעת הן לעניין החבות במס שבח והן לעניין החבות במס רכישה, כי יראו בני זוג וילדיהם מתחת לגיל שמונה עשרה, כמוכר/רוכש אחד. תחולת חזקה זו על נכסים אשר צברו בני זוג בנפרד, טרם הנישואין, מעוררת, חדשות לבקרים, שאלות נכבדות אשר בחלקן הגיעו להכרעה משפטית. לאחרונה, בפסק דין שניתן בעניין קויתי, נדונה שאלת זכאותו של בן הזוג לתשלום מס רכישה בגין דירה שרכשו הוא ואשתו, על פי מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", כאשר טרם נישואיהם קיבלה האישה במתנה דירת מגורים אחרת. ועדת הערר קבעה, בהתבסס על הלכת פלם והלכת שלמי, כי בני הזוג לא הוכיחו שהתקיימה ביניהם הפרדה רכושית, שכן הם התגוררו בדירת המתנה יחדיו וניהלו משק בית משותף. בנוסף נקבע, כי הסכם הממון שנחתם ביניהם, נחתם בעיצומו של הערר, והוא מתייחס רק לזכות הבעלות בדירת המתנה ולא לזכות השימוש בה וכן לא הוצגה ראיה כי הוא אושר ע"י ביהמ"ש. מכל מקום, בני הזוג לא הוכיחו כי פעלו על פיו. לפיכך נקבע, כי בן הזוג אינו זכאי להטבה במס רכישה של "דירה יחידה" ברכישת הדירה המשותפת.

26.3.2017

חוק עידוד השקעות הון, מעניק הטבות מס משמעותיות ליזמים הבונים דירות להשכרה. בכפוף לעמידה בתנאים המצטברים בחוק (אישור המנהלת לבניין, השכרת מחצית משטח רצפת הבניין למגורים ועמידה במגבלת דמי השכירות), נהנים היזמים מפחת מואץ, שיעורי מס מוטבים ופטור ממע"מ במכירת הדירות המושכרות. מעבר לכך, הבחירה במסלול זה מעניקה ליזם הפרויקט מעין "הגנה" מפני החשיפה למס הכנסה הקיימת בעת מכירת הדירות העתידיות, כאשר קיים ספק האם אותה מכירה עולה כדי "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי". בנוסף, מצטרפת למסלול זה "הטבה" נוספת והיא – אי תחולתו של מס ריבוי דירות על דירות הנהנות מן הטבות המס של חוק עידוד השקעות הון. כל אלו, מהווים גורם מכריע לכך שהבחירה בחלופה זו הפכה פופולרית בקרב היזמים.

19.3.17

בפסק הדין בעניין בתיה כספי, נידון עניינה של נישומה, אשר מכרה נכס מקרקעין ולאחר מכן הוכרה הנישומה כנכה 100% - הכרה זו מזכה אותה בפטור ממס הכנסה. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי אין לאפשר לנישומה ליהנות מן הפטור של הנכה כנגד מס השבח. אמנם הוראות הפטור לנכה נועדו לעודד נכים להשתלב בשוק העבודה ולהשאיר בידיהם הכנסה פנויה גדולה יותר, אך לשיטת בית המשפט, הפטור האמור מוקנה רק להכנסות על פי פקודת מס הכנסה, ולא להכנסות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מקרקעין). פסק הדין האמור שונה מפסקי דין אחרים שעסקו בפטור לנכה, כגון פסק הדין בעניין יהושע לוי, בהם ננקטה עמדה מקלה יותר, עת דובר על צירוף של שני סוגי הכנסות על פי פקודת מס הכנסה. לעמדתנו, יש לבחון גישה ליברלית גם כאשר מדובר בשבח מקרקעין המצטרף להכנסה על פי פקודת מס הכנסה. שכן, מבחינה מהותית אין הבדל בין רווח הון לשבח מקרקעין, ואין סיבה לפגוע בנישום אך בשל ההפרדה בין שני דברי החקיקה.

12.3.17

בעניין מאריציו לוי נדונו מספר סוגיות הנוגעות לחישוב השבח, קביעת שווי המכירה, והתרת הוצאות השבחה ומימון. ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים כי יש להתיר בניכוי הוצאות השבחה שהוצאו על ידם אף בהיעדר אסמכתאות, בשל העובדה שהוצאות אלו הותרו בעבר בשומת עסקה קודמת שנערכה על ידי המוכרים ביחס למקרקעין ובוטלה. טענת העוררים ביחס להתרת הוצאות מימון בניכוי נדחתה, בשל אי הוכחת הקשר בין ההלוואות שנלקחו לבין המקרקעין נשוא העסקה. בנוסף נקבע, כי בקביעת שווי המכירה יש לכלול תשלומים שהתחייבה הרוכשת לשלם עבור יועצים ששכרו המוכרים, למרות שהעוררים טענו כי שירותים אלו טרם ניתנו, וזאת מאחר שהעוררים לא הוכיחו טענה זאת. ועדת הערר דחתה בנוסף את טענת העוררים להיוון התמורה, בהתאם לעקרונות שנקבעו בעניין מידטאון, אשר לא התקיימו במקרה זה.

12.3.17

רשות המסים פרסמה לפני ימים אחדים עמדה, המבהירה כי אין להטיל חיוב במס רכישה על היטלי פיתוח, אשר נגבים במכרזי רשות מקרקעי ישראל, לצד הסכום אותו גובה רמ"י בגין הקרקע הנרכשת, וזאת כל עוד מדובר בפיתוח שטרם בוצע. עמדה זו מתיישבת היטב עם הלכת בית המשפט העליון בסוגיה, כפי שנקבעה למשל בהלכת שרביט. עמדת רשות המסים פורסמה לאחר שלאחרונה משרדי מיסוי מקרקעין החלו להטיל חיוב במס רכישה גם על רכיב הפיתוח שטרם בוצע. לעיתים הוטל החיוב על היזם עצמו אשר זכה במכרז ורכש זכויות מרמ"י ולעיתים הוטל החיוב על צד ג' אשר רכש מהיזם את הזכויות. עמדת הרשות שפורסמה הנה כללית וגורפת, ואיננה עורכת אבחנה בין הרוכש הראשון לרוכש השני. לפיכך, לטעמנו, יש להחיל את עמדת הרשות ככזו החלה על הרוכש השני, שכן אין הבדל מהותי בין השניים.