19.11.17

החל מיום ה- 1.12.2017 יש להגיש על פי חוק מיסוי מקרקעין את הדיווח באופן מקוון בכל הנוגע להצהרה על עסקה במקרקעין ולהגשת מסמכים הנלווים חובת הדיווח המקוון צפויה מחד ליעל את הטיפול בעסקאות מקרקעין מול רשויות המס, אך מאידך, לפחות בשלב זה, המערכת אינה מספקת פתרונות נוחים ויעילים למקרים מורכבים יותר, כגון מקרים בהם קיים יותר מיום רכישת אחד של הנכס או מקרים בהם אחד הצדדים אינו תושב ישראל. ההנחה היא שבמשך הזמן מערכת הדיווח המקוון תשתכלל ובעתיד יינתן מענה לבעיות המתעוררות כיום בהפעלתה בכל הנוגע להגשת הצהרה על עסקה במקרקעין ולהגשת מסמכים כנדרש בחוק.

12.11.17

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטורים במכירת דירה יחידה ודירת ירושה מוגבלים בתקרה של כ-4.5 מיליון ₪. לעמדת רשויות המס, תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, כך שאם יש לדירה מספר בעלים, כל אחד זכאי לפטור על חלק יחסי מתקרת הפטור כפי חלקו בדירה. בעניין אריאל אושרה עמדת הרשות בנוגע לדירת ירושה ונקבע, כי כל יורש יהיה זכאי לחלק יחסי מהתקרה. לגבי הסכום שמעל התקרה נקבע, כי עד ליום 31.12.17 תיבחן הזכאות לחישוב המס הליניארי המוטב בהתאם לזכאותו של המוריש (!), כך שגם אם היורשים ניצלו את זכאותם לשני חישובים ליניארים, הם יוכלו לעשות שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב, אם המוריש היה זכאי לכך. יצוין, כי באמרת אגב נקבע, כי ביחס לפטור דירה יחידה, תקרת הפטור לחוק היא למוכר ולא לדירה.

17.09.2017

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין או העברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, פטורות ממס. על מנת ליהנות מהפטור, יש להוכיח קיומה של נאמנות אמיתית. בפסק-דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין מרק מיכאל כהן, נתבקש סעד הצהרתי לפיו דירות שהוחזקו בנאמנות על ידי הורים נרכשו למעשה עבור ילדיהם. בית-המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי העובדות מצביעות על כך שהבעלות האמיתית בנכס שייכת להורים ולא לילדים. כך למשל, ההורים מימנו את רכישת הדירות, המשכנתה נלקחה על ידי ההורים ואף הערת האזהרה נרשמה על שמם. כמו כן, ההורים ניהלו את המו"מ לרכישת הדירות, הסכמי השכירות של הדירות נחתמו מול ההורים ודמי השכירות הועברו אליהם. בנסיבות אלו, לא עלה בידי המבקש לשכנע את בית המשפט בקיומה של הנאמנות.

06.09.2017

ביטול עסקה לאחר הוצאת חשבונית וקיזוז מס התשומות בידי הקונה, מקים חובת השבת מס התשומות שנדרש. זאת, גם במקום בו הכספים כנגדם הוצאה החשבונית לא הושבו בפועל לידי הקונה ונותרו בידי המוכר כפיצוי מוסכם. כך נקבע בע"מ 53150-10-16, שם דובר בחברה שרכשה מקרקעין, העבירה לידי המוכרות מקדמה בסך 20 מיליון ₪, בתוספת מע"מ וביקשה בניכוי את המע"מ כמס תשומות. לימים, העסקה עלתה על שרטון, ובין הצדדים נחתם הסכם לביטול עסקה, במסגרתו הושבו לקונה 7 מיליון ₪, והיתרה נשארה בידי המוכרות כפיצוי מוסכם. בפסיקתו, ביהמ"ש עמד על כך, שהפיצוי ששולם אינו חלק מהתמורה החוזית, אלא פיצוי בגין הפרת ההסכם ולכן, אינו חב במע"מ. בהקשר זה נזכיר, כי לא בכל מקרה עצם ביטול העסקה שולל את החיוב במע"מ, וכי יש לבחון כל פיצוי בהתאם לנסיבותיו.

27.8.17

לאחרונה פסק בית המשפט בנושא העסקה המלאכותית (פסה"ד יוניסיאן) באופן שיכול להשפיע על היבטי מיסוי המקרקעין, כך שאם אין יסוד מסחרי ראוי לפעולה או לעסקה שנעשתה יש לראות בעסקה כמלאכותית . עובדות פסק הדין עסקו בחברה בבעלות מלאה של יחיד שנתנה שירותי ייעוץ למשרד רו"ח בתחום התמריצים. החברה התחייבה בתניית אי תחרות במשך תקופה של ארבע שנים לאחר סיום ההתקשרות ביניהם. בסמוך לסיום ההתקשרות, חתם היחיד על הסכם עם החברה שבבעלותו במסגרתו התחייב שלא להתחרות בעסקו של משרד רו"ח בתחום התמריצים בתמורה כספית. היחיד טוען כי התמורה מהווה הכנסה הונית בשיעור מס מופחת, החברה ביקשה לנכות את התמורה ששילמה כהוצאה בייצור הכנסתה. בית המשפט קבע כי סיווגה הנכון של התמורה בשל סיווג העסקה כמלאכותית הינה קבלת דיבידנד בידי היחיד, וזאת מבלי שתותר הוצאה בחברה.

8.7.18

לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית ברשות המיסים דו"ח סיכום של פעילות החטיבה לשנת 2017. בין היתר, פורסמו חמש הבהרות שיש להן השלכות רוחב משמעותיות, וזאת מתוך כ-500 פניות שטופלו על ידי המחלקה בשנה האחרונה, ואלו הן

30.7.17

החל מה-1.1.18 תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין הופך להוראת קבע. המשמעות היא, בין היתר, הסרת המגבלה למכירה בחישוב לינארי של מכירת 2 דירות בלבד. דהיינו, ניתן להחיל את החישוב הלינארי ללא מגבלת כמות (בכפוף לחשיפה במס הכנסה). כמו כן, תוסר המגבלה על מכר במס מוטב בין קרובים, ולכן עסקאות בין קרובים כדאי לדחות למועד זה. בנוסף ניתן למכור דירה במס מוטב אף אם נתקבלה במתנה לאחר ה- 01/08/2013 ללא מגבלה וללא צורך בתקופת צינון. ולבסוף, בהוראת המעבר נקבע כי אם ב- 1/1/2014 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא יהיה זכאי למסלול הפטור של דירת מגורים יחידה, וזאת אף ביום המכירה הייתה זו דירה יחידה. בתקופת הקבע בחינת מניין הדירות של המוכר תיבדק במועד המכירה בלבד.

23.7.17

החוק לעידוד השקעות הון מעודד בנייה להשכרה למגורים לטווח ארוך באמצעות מתן הטבות מס שונות, הכוללות, בין היתר, שיעור מס מופחת על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס - 11% לחברה ו- 20% ליחיד. לאחרונה פורסם תזכיר חוק המציע הטבות המס נוספות בנסיבות אלו. ההטבות כוללות הפחתת שיעורי המס לחברות, שינועו בין 11% ל-7.5% בהתאם לתקופת ההשכרה (5, 10 או 15 שנים). כן מוצע לקבוע חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% לחברה הרוכשת קרקע לבניית בניין להשכרה בתנאים מסוימים. הטבות המס מותנות, בין היתר, בסיום בנייה עד 31.12.22 ויחולו רק על בניין שבו לפחות 30 דירות. מדובר בהטבות ראויות, אם כי לעמדתנו יש להקל בתנאים לקבלתן, כגון להפחית משמעותית במספר הדירות שצריכות להיכלל בבניין לצורך קבלת ההטבה.