תקציר החידושים בנושא התחדשות עירונית ובנושא שכירות למגורים
התחדשות עירונית – תיקונים בנוגע להליך ההכרזה וביחס להטבות המס
הכרזה על מתחם פינוי בינוי – תיקונים בחוק הרשות להתחדשות עירונית
1. ייעול מנגנון קבלת הכרזה על מתחמי פינוי בינוי – במקום שההכרזה תינתן על ידי שר הבינוי והשיכון לאחר התייעצות עם וועדה, הוסמך מנהל הרשות להתחדשות עירונית לתת את ההכרזה, ללא צורך בהתייעצות כאמור.
2. הכרזה לא תהיה מוגבלת בזמן, אך מנהל הרשות יהיה רשאי לבטלה בנסיבות מסוימות.
תיקונים בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין – פינוי בינוי ובפרק חמישי 5 לחוק – עסקאות תמ"א 38
3. תיקון בהגדרת "יחידה אחרת", המוגדרת כיום כיחידה שאינה משמשת למגורים, כך שיובהר כי מדובר ביחידה נפרדת ועצמאית. להערכתנו, תיקון זה מרחיב את הגדרת "יחידת מגורים" באופן שיקל על מוכרים.
4. הובהר כי ניתן להגיש בקשה לקבלת המלצה להכרזה על מתחם גם לאחר החתימה על הסכם הפינוי בינוי, כל עוד הבקשה הוגשה בסמוך לאחר החתימה. לפי לשון החוק הקודמת היה נדרש להגיש את הבקשה להמלצה לפני החתימה על ההסכם.
5. עד היום קבע החוק כי הפטור ממס לדייר בפרויקט פינוי בינוי יינתן לבעל זכויות בגין מכירת זכויות ביחידה אחת בלבד במתחם. התיקון מרחיב את הפטור כך שיינתן לבעל זכויות המחזיק ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם.
6. בוטלה ההגבלה על קבלת הפטור במקרה של קבלת מתנה מקרוב ב-24 חודשים שלפני החתימה על הסכם הפינוי בינוי.
7. ניכוי הוצאות במכירת הדירה החלופית שהתקבלה בפרויקט פינוי בינוי – הובהר כי לא ניתן יהיה לנכות בחישוב השבח במכירה את ההוצאות שהוציא היזם לשיפוץ הדירה מהתמורה שקיבל המוכר, שכן המוכר הוא לא זה שנשא בהוצאות אלו. לפני התיקון לא היה לכך אזכור מפורש בחוק.
8. הוראה דומה נקבעה גם ביחס לניכוי הוצאות במכירת דירה חלופית שהתקבלה בפרויקט תמ"א 38/2 וכן במקרה של תמ"א 38/1.
9. נקבע, כי הן ביחס לפרויקט פינוי בינוי והן ביחס לפרויקט תמ"א 38/2, יראו זכות לדירת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת, כדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לעניין מס רכישה או כדירת מגורים לעניין מס שבח, למרות שטרם נבנתה.
השכרה למגורים
תיקונים בחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959
1. מסלול ההטבות הקיים בחוק עידוד השקעות הון יעמוד בתוקפו לגבי בקשות שיוגשו עד 31.12.2023. עד למועד זה ניתן יהיה לבחור בין המסלול החדש לבין המסלול הישן.
2. מסלול ההטבות החדש יחול לגבי "בניין לשכירות מוסדית" המוגדר כבניין שעד ליום 31.12.2031, הוגשה לגביו בקשה לאישור, בצירוף היתר בנייה, ויש בו 10 דירות לפחות באזור שאינו פריפריאלי או 6 דירות לפחות באזור פריפריאלי, ומנהלת ההשקעות שוכנעה כי הדירות יושכרו לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.
3. מספר הדירות להשכרה ו/או שטח ההשכרה
3.1. באזור שאינו פריפריאלי – השכרת 10 דירות לפחות או 66% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק שאושר כבניין לשכירות מוסדית (ר' להלן), ששטח רצפתן הכולל לא יפחת מ-50% משטח הרצפה של הבניין, לפי הגבוה;
3.2. באזור פריפריאלי – השכרת 6 דירות לפחות או 30% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק שאושר כבניין לשכירות מוסדית, ששטח רצפתן הכולל לא יפחת מ-50% משטח הרצפה של הבניין, לפי הגבוה.
3.3. ניתן לקבל אישור כי רק חלק מן הבניין יהיה בניין לשכירות מוסדית, אם בחלק המאושר הנמצא באזור פריפריאלי יש לפחות 6 דירות באזור שאינו פריפריאלי יש לפחות 10 דירות.
3.4. אם מדובר במשכיר ממשיך (רכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית או ממשכיר ממשיך אחר), עליו להשכיר את כל הדירות שרכש.
4. תנאי השכירות: התקשרות בחוזים ארוכי טווח להשכרת הדירות (ר' תקופת ההשכרה בסעיף 5 להלן), הכוללים תנאים שונים המנויים בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, הנוגעים לתקופת השכירות, אופן תשלום דמי השכירות וכדומה.
5. תקופת ההשכרה:
5.1. ההשכרה צריכה להיות לטווח ארוך של 5 שנים לפחות בממוצע מתוך 6 השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה (מועד תום הבנייה);
5.2. לאחר תקופה של 5 שנים ניתן למכור את הדירות למשכיר ממשיך, כל עוד תושלם תקופת השכרה כוללת של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.
5.3. חריג בנוגע למכירת הדירות להשכרה בשכירות מוסדית לפני חלוף 5 שנות השכרה כמפורט לעיל – רק במקרה שבו מדובר במכירה של לפחות 50 דירות שנמכרו לרוכש אחד שהתחייב להשכירן בכפוף למגבלות החוק ביחס לתקופת השכירות כמפורט לעיל.
6. דמי שכירות – השינוי הוא בנוגע למנגנון דמי השכירות וקביעת גובהם בהשכרה לטווח ארוך (ב-5 שנים הראשונות ייקבעו לפי שווי שוק). דמי השכירות והמנגנון לעדכונם יקבעו מראש בהסכם השכירות לטווח ארוך לגבי כל תקופת השכירות, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.
7. אין שינוי ביחס לזכאים להטבות – בעל הבניין יכול להיות חברה, חברת חוץ, שותפות או יחיד, אשר קיבלו אישור על ידי מנהלת מרכז ההשקעות.
8. תמריצי המס לפי המסלול החדש:
8.1. פחת מואץ לגבי הדירות המושכרות למגורים, למעט מרכיב הקרקע, של 20% לשנה.
8.2. הפחתה דיפרנציאלית של המס על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס, לפי משך תקופת ההשכרה, עד למינימום של 5% לחברה ו-24% ליחיד.
8.3. פטור ממע"מ על מכירת דירות או דירות לשכירות מוסדית שיימכרו לאחר תקופת השכרה מינימלית של 5 שנים או שנמכרו לפני שחלפו 5 שנות השכרה ובלבד שבעל הבניין מכר לפחות 50 דירות לרוכש ממשיך, יכנס בנעלי החברה וישכיר את הדירות שבבניין לזכאים, בהתאם לתנאים ולהוראות שבחוק עידוד השקעות הון. מאידך, לא ניתן לקזז מע"מ ששולם על הקרקע ועל עלויות הבנייה בגין דירות שהשכרתן או מכירתן פטורה ממע"מ.
9. תמריצים נוספים:
9.1. מלבד התמריצים המיסויים כאמור, נקבעו אף תמריצים תכנונים, לרבות הגדלת סמכויות הוועדה המקומית להגדיל זכויות בנייה של שטחים המותרים למגורים וכן להסב זכויות בייעוד תעסוקה ומסחר לזכויות למגורים ואף להגדילן.
נוסח מפורט של התיקונים בנושא התחדשות עירונית
תיקונים בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 (להלן – "חוק הרשות להתחדשות עירונית")
1. רקע ותכלית
הקלות המס בפרויקט פינוי בינוי מצריכות קבלת הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי. תכלית התיקון הרלוונטי בחוק הרשות להתחדשות עירונית הוא צמצום הנטל הבירוקרטי ויצירת וודאות.
2. מסלולי ההכרזה והסמכות להכריז על מתחם פינוי בינוי
הדין הישן
2.1. מסלול רשויות מקומיות – לפי הדין הקודם, השר היה מוסמך, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר ובהמלצת הוועדה המייעצת, להכריז בצו על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה.
2.2. מסלול מיסוי
2.2.1. סעיף 15 הישן לחוק הרשות להתחדשות עירונית קבע כי השר רשאי, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר ובהמלצת הוועדה האמורה, ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות בהתייעצות עם הוועדה, להכריז בצו הכרזה במסלול מיסוי על שטח שיש בו 24 יחידות לפחות כעל "מתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי".
2.2.2. כן נקבע, כי בתקופה שעד 31.12.2023, השר רשאי, לבקשת יזם, בהמלצת הוועדה להכריז בצו הכרזה במסלול מיסוי על שטח שיש בו 12 יחידות לפחות כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, ובלבד שהן כלולות בתכנית לפינוי ובינוי שהופקדה, הכוללת 24 יחידות לפחות.
הדין החדש
2.3. נמחקו ההגדרות: "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי", "צו הכרזה", "צו הכרזה במסלול מיסוי". נותרה אך תוקנה הגדרת "מתחם פינוי בינוי" להגדרה הבאה – "שטח שמנהל הרשות הכריז עליו בצו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה לפי סעיף 14;"
2.4. תיקון סעיפים 14 ו-15 לחוק הרשות להתחדשות עירונית, כך שההכרזה תיעשה על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי קריטריונים קבועים וידועים מראש, במקום הליך הכרזה על ידי שר הבינוי והשיכון כפי שהיה במצב הקודם, אשר היה טעון התייעצות עם ועדה מייעצת שהוקמה לפי סעיף 14(ד) לחוק הרשות להתחדשות עירונית.
2.5. שני המסלולים להכרזה על מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, נקבעו בתיקון לפי זהות המבקש:
2.5.1. הרשות המקומית או השר בהסכמת רשות מקומית. התנאי המקדמי – קיומן של 24 יחידות + תכנון ראשוני לבנייה של לפחות מכפלה של היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה. הוספת הגדרה של "יחידה" = למגורים או לעסק.
2.5.2. היזם:
2.5.2.1. לבקשת יזם, בהסכמת רשות מקומית, אם יש – 24 יחידות קיימות ותכנון ראשוני לבנייה של פי 2 ממס' היחידות הקיימות + התייעצות עם מנהל רשות המיסים בדבר התקיימות התנאים הקבועים לעיל.
2.5.2.2. עד 31.12.2023 רשאי המנהל לתת הכרזה גם ביחס למתחם שבו לפחות 12 יחידות בתנאי שהן כלולות בתכנית פינוי בינוי שהופקדה הכוללת לפחות 24 יחידות. בעניין זה אין שינוי ביחס למספר היחידות והתקופה, אלא רק לסמכות להכריז.
3. אישור מקדמי
3.1. לפני התיקון היתה הגדרה של "החלטה מקדמית" בסעיף 62(א2) לחוק התכנון והבנייה שקבעה, כי החלטה מקדמית היא החלטה לפיה בהתקיים התנאים שנקבעו בסעיף 15(ב) לחוק הרשות להתחדשות עירונית, בכוונת הוועדה (שלפי סעיף 15(א) לחוק הרשות להתחדשות עירונית מורכבת ממנהל רשות המיסים, מנהל מע"מ והוועדה המייעצת) להמליץ לשר הבינוי והשיכון להכריז על מתחם כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי.
3.2. לאחר התיקון, ההחלטה המקדמית מכונה "אישור מקדמי". התיקון קובע כי לבקשת יזם, רשאי מנהל הרשות להתחדשות עירונית, בהסכמת הרשות המקומית הרלוונטית, לתת אישור מקדמי, לפיו בהתקיים התנאים הנדרשים להכרזה לפי בקשת יזם, בכוונתו להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי.
4. תוקף ההכרזה
4.1. לפני התיקון נקבע כי תוקפו של צו ההכרזה במסלול מיסוי יהיה לתקופה שנקבעה בו, אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו, וכי השר רשאי, בהמלצת הוועדה, להאריך את תוקפו של צו הכרזה במסלול מיסוי, במהלך תקופת תוקפו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה או לחדש את צו ההכרזה בתוך שישה חודשים מתום תקופת תוקפו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים.
4.2. בתיקון נקבע כי הכרזה על פרויקט פינוי בינוי לא תהיה מוגבלת בזמן, אך מנהל הרשות להתחדשות עירונית יהיה מוסמך לבטל הכרזה בהתקיים אחד מאלה:
4.2.1. הבנייה במתחם שהוכרז הושלמה בהתאם לתכנית שאושרה.
4.2.2. ההכרזה ניתנה על סמך מידע מוטעה.
4.2.3. המנהל שוכנע כי מימוש המיזם אינו מתקדם באופן מספק.
4.2.4. מטעמים אחרים שיפורטו בהחלטה על ביטול ההכרזה.
5. תחולת התיקונים בחוק להתחדשות עירונית
5.1. ביום פרסום החוק.
5.2. אם היתה הכרזה על שטח בצו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה לפני יום הפרסום, או הוכרז על שטח בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי סעיפים 14, 15 לפני יום הפרסום, והצו בתוקף ביום הפרסום, יראו אותם כשטחים שהוכרז עליהם כמתחמי פינוי ובינוי לפי סעיף 14 המתוקן.
5.3. הליכים להכרזה, הארכה, חידוש לפי סעיף 14 הישן שטרם הסתיימו ובקשות להכרזה לפי סעיף 15 הישן, שהטיפול בהן טרם הסתיים לפני הפרסום, יראו אותם כהליכים לפי סעיף 14 החדש והטיפול בהם יימשך לפי הסעיף החדש.
5.4. יראו תקנות לפי סעיף 15 הישן כאילו הותקנו לפי סעיף 14 החדש, והסמכויות שהיו לוועדה המייעצת ולשר הבינוי והשיכון יהיו נתונות לשר.
5.5. החלטות מקדמיות שניתנו לפי סעיף 15 הישן יראו כאישורים מקדמיים לפי סעיף 14(ג) החדש.
תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")
6. הגדרת "יחידה אחרת" – הנוסח לפי הצעת החוק שפורסמה ב31/8/21 שונה מהנוסח שהונח לקריאה שנייה ושלישית ב- 2/11/2021. ביחס לנוסח מאוגוסט נאמר בדברי הסבר כי מוצע לדייק את הגדרת "יחידה אחרת", המוגדרת כיום כ"יחידה שאינה משמשת למגורים" באופן שיבהיר כי יחידה זו היא יחידה נפרדת לצורך עסקי, כדי למנוע אי וודאות בעניין. בנוסח מ-2/11/11 לא אומץ המינוח המדויק הזה ונקבע הנוסח הבא: "יחידה אחרת" – "מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים, המשמש את בעל הזכויות בו, לרבות כשהוא משמש את המחזיק בו כיחידה עצמאית ונפרדת, ואשר שימש כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות." להערכתנו, תיקון זה מרחיב את הגדרת "יחידת מגורים" באופן שיקל על מוכרים.
7. מועד הגשת בקשה לאישור מקדמי
7.1. סעיף 49כ הישן קבע, כי "… לעניין פינוי לשם בינוי, במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי…".
7.2. נוסח זה אפשר לרשות לטעון כי החתימה על ההסכם חייבת להיות לאחר הגשת בקשה להחלטה מקדמית, ואם סדר הדברים היה שונה היה לה פתח לטעון כי אין תחולה לפרק חמישי 4.
7.3. הנוסח החדש מאפשר לחתום על ההסכם ובסמוך לאחר מכן להגיש את הבקשה לאישור מקדמי ובכך מונע מהרשות לטעון כאמור. להלן הנוסח החדש: "לעניין פינוי לשם בינוי, במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או בשטח שהוגשה לגביו אישור מקדמי לפי סעיף 14(ג) לחוק הרשות להתחדשות עירונית או בסמוך לפני הגשת בקשה כאמור."
8. הרחבת הזכאות לפטור ממס לבעלי יותר מדירה אחת
8.1. אחת המגבלות העיקריות לזכאות לפטור ממס לפי פרק חמישי 4 היתה הקביעה כי הפטור יינתן במכירת הזכויות במכירת יחידת מגורים אחת במתחם. בנוסף, הפטור נמנע ממי שקיבל במתנה מקרוב את יחידות המגורים שבבעלותו בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם.
8.2 התיקון לחוק קובע, כי הפטור ממס יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם. כמו כן, בוטלה המגבלה בעניין קבלת הדירה במתנה ב-24 החודשים לפני החתימה. בנוסף, כתוצאה מהטבה זו, בוטל גם הסעיף שקובע כי יראו מוכר ובן זוגו, למטה בן הזוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים – כמוכר אחד.
9. הכרה בזכות לדירה חלופית שטרם נבנתה כדירת מגורים
9.1. עד לתיקון, בעל דירה שהתקשר בעסקת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 והדירה הישנה שלו נהרסה, והוא ביקש למכור את הזכות לדירת מגורים חלופית, לא היה יכול לעשות שימוש בפטורים האישיים במכירת זכות זו, שכן על פי הגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, דירת מגורים היא רק דירה שבנייתה הסתיימה. מנגד, זכות זו לדירה לא נמנתה כדירת מגורים במסגרת מניין הדירות של המוכר לצורך מס שבח.
9.2. התיקון לחוק קובע, הן לגבי זכות לדירת מגורים חלופית בעסקת פינוי בינוי והן לגבי זכות לדירת מגורים חלופית בפרויקט תמ"א 38/2, כי יראו בזכות לדירת מגורים חלופית, דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לעניין מס רכישה או כדירת מגורים לעניין מס שבח, לפי העניין.
9.3. המשמעות היא שכל עוד מדובר בדירת מגורים שהיא גם דירה מזכה (דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; ארבע השנים שקדמו למכירתה), ניתן יהיה למכור אותה, למרות טרם נבנתה, תוך שימוש בפטורים אישיים ממס שבח. מנגד, דירה זו תיחשב במניין הדירות לצורך השימוש בפטור דירה יחידה.
10. ניכוי הוצאות במכירת הדירה החלופית שהתקבלה בפרויקט התחדשות עירונית
10.1. בנוגע לאפשרות לנכות עלויות הבנייה של היחידות החלופיות שררה אי ודאות, מאחר שלא היתה לכך התייחסות בחוק. בדברי ההסבר להצעת החוק מוסבר כי בעלי הדירות אמורים להיות ממוסים על הרווח הכלכלי שנוצר להם מעליית ערך הדירה שבבעלותם, ועל כן, אין להתיר בניכוי את ההוצאות שהוציא היזם לשיפוץ הדירה מהתמורה שיקבל המוכר במכירתה, שכן המוכר הוא לא זה שנשא בהוצאות אלו.
10.2. הוראה זו נקבעה הן ביחס לפרק חמישי 4 – פינוי בינוי והן ביחס לפרק חמישי 5 – תמ"א 38/1, תמ"א 38/2.
11. תחולה
11.1. תחולה – ביום פרסום החוק
11.2. תיקון סעיף 49כב – יחול על מכירת זכות שיום המכירה לגביה חל ביום הפרסום או לאחריו
נוסח מפורט של התיקונים בנושא שכירות למגורים בחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט- 1959 (להלן – "חוק עידוד השקעות הון")
ההסדר הישן
1. מטרת החוק היא עידוד השקעות הון והשקעה כלכלית באופן שבו תינתן עדיפות לחדשנות ולפעילות באזורי פיתוח. פרק 'שביעי 1' לחוק מעניק הטבות מס למשקיעים בנכס מאושר המשמש להשכרת דירות ועונה להגדרת 'בניין להשכרה' או 'בניין חדש להשכרה' בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק.
2. תמריצי המס: ההטבות הניתנות מכוח חוק עידוד השקעות הון הן כדלקמן:
2.1. פחת מואץ לגבי הדירות המושכרות למגורים, למעט מרכיב הקרקע, של 20% לשנה.
2.2. שיעור מס מופחת בהכנסה חייבת הנובעת ממכירה או מהשכרה של הנכס- לגבי חברה – שיעור של 11% (המס על הדיבידנד- בשיעור של 20%); לגבי יחיד – 20%.
2.3. פטור ממע"מ על מכירת דירות שיימכרו לאחר תקופת השכרה מינימלית של 5 שנים. מאידך, לא ניתן לקזז מע"מ ששולם על הקרקע ועל עלויות הבנייה בגין דירות שהשכרתן או מכירתן פטורה ממע"מ.
2.4. בהתאם לסמכותו על פי דין, שר הפנים התקין תקנות לפיהן ניתן פטור ממחצית סכום אגרות הבנייה עבור חלק הבניין שמיועד להשכרה על פי חוק זה.
3. הגדרת דיור להשכרה: החוק מגדיר 'בנין חדש להשכרה' כבניין שאושר על ידי המנהלת או שהושכר החל מתחילת 2009. בכפוף לאישור מיוחד של המשרד הכלכלה והתעשייה, ניתן לאשר כי רק חלק מהבניין יהיה בניין להשכרה, אם יש בחלק המאושר לפחות 6 דירות בבניין חדש להשכרה, ואם לבעל הזכויות או לקרובו אין זכויות בחלק הבניין שאינו מושכר.
4. תקופת ושטח ההשכרה: ההטבות לפי החוק מותנות בכך שלפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין היתה מושכרת ב-5 שנים מתוך 7 לאחר אכלוס של הבניין.
5. דמי השכירות: לפי נוהל אישור תכניות להשכרה, גובה דמי השכירות החודשי הממוצע לבניין לא יעלה על 6,200 ₪ (נומינלי); דירות בהן דמי השכירות נעים בין 6,201 ₪ ל-8,000 ₪ (נומינ לי) תינתן הטבת מס על סך 6,200 ₪ בלבד. דירות בהן שכר הדירה הממוצע גבוה מ-8,000 ₪ לא יקבלו הטבת מס.
6. זכאות: בעל הבניין יכול להיות חברה, חברת חוץ, שותפות או יחיד, אשר קיבלו אישור על ידי מינהלת מרכז ההשקעות. 7. תנאים והגבלות נוספים: ההטבה מותנית בכך שהדירות להשכרה לא יימכרו לצדדים שלישיים לפני שחלפו 5 שנות ההשכרה, אלא אם מדובר במכירה של לפחות 50 דירות לרוכש אחד שהתחייב להשכירן בכפוף למגבלות החוק.
המסלול החדש לפי חוק התכנית הכלכלית
8. התיקון לחוק קובע 'מסלול חדש' שיחליף את המסלול הקיים, ואשר יכלול הטבות מס גבוהות יותר לצד הקשחת התנאים לקבלתן, זאת לאור תכליתו להגדיל את היצע הדירות למגורים בשכירות מוסדית.
9. יצוין בהקשר זה, כי התכלית בהגדלת היצע הדירות להשכרה באה לידי ביטוי אף בתיקונים נוספים שנערכו בחוק התכנון והבנייה. כך למשל, נקבע כי ועדה מקומית עצמאית תהא מוסמכת בתכנית שאישרה ועדה מחוזית: להגדיל עד פי שלושה את השטח המותר לבנייה למגורים לצורך 'השכרה לטווח ארוך', וזאת אם עומדים בתנאים המנויים בחוק ובתוספת השישית לחוק לעניין תנאי השכירות; במגרש המיועד לתעסוקה או למסחר – להסב עד 100% מהמגרש לשימוש של דיור בהישג יד וכן להגדיל עד פי שניים את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים לצורך דיור בהישג יד. נוסף על כך, הורחבו סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך שיוכלו להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בתכניות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל, בלא החרגות.
10. שינויים אלו, הכוללים הן הטבות תכנוניות והן הטבות מיסויות נועדו כאמור לעודד הקמת שוק שכירות מוסדית בישראל.
11. יובהר, כי מסלול ההטבות הקיים של חוק עידוד, יעמוד בתוקפו עד ליום 31.12.2023. כלומר, לגבי בקשות לאישור שיוגשו עד למועד זה, יהיה ניתן לבחור בין הגשת בקשה לפי המסלול הקיים לבין הגשתה לפי המסלול החדש.
12. הגדרת 'בנין לשכירות מוסדית': במסלול החדש נוספה הגדרה חדשה – 'בנין לשכירות מוסדית' שהוא בניין אשר בתוך התקופה שבין תחילת החוק החדש ועד ליום 31.12.2031, הוגשה לגביו בקשה לאישור תכנית (להקמתו, הרחבתו או רכישתו של נכס שהוא בניין להשכרה), בצירוף היתר בנייה, וכן מתקיימים לגביו התנאים הבאים (יובהר, כי המסלול החדש חל גם על הסבה למגורים במקרה של שינוי ייעוד, וכן על תוספת בנייה חדשה העומדת בתנאי המסלול החדש):
12.1. יש בבניין 10 דירות לפחות (באזור שאינו פריפריאלי) או 6 דירות לפחות (באזור פריפריאלי).
12.2. המינהלה שוכנעה כי הדירות יושכרו בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.
13. מספר הדירות להשכרה ו/או שטח ההשכרה:
13.1. באזור שאינו פריפריאלי – השכרת 10 דירות לפחות או 66% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק שאושר כבניין לשכירות מוסדית (ר' להלן), ששטח רצפתן הכולל לא יפחת מ-50% משטח הרצפה של הבניין, לפי הגבוה;
13.2. באזור פריפריאלי – השכרת 6 דירות לפחות או 30% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק שאושר כבניין לשכירות מוסדית, ששטח רצפתן הכולל לא יפחת מ-50% משטח הרצפה של הבניין, לפי הגבוה.
13.3. ניתן לקבל אישור כי רק חלק מן הבניין יהיה בניין לשכירות מוסדית, אם בחלק המאושר הנמצא באזור פריפריאלי יש לפחות 6 דירות באזור שאינו פריפריאלי יש לפחות 10 דירות.
13.4. אם מדובר במשכיר ממשיך עליו להשכיר את כל הדירות שרכש.
משכיר ממשיך – מי שרכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית או ממשכיר ממשיך אחר, והתחייב לעמוד בתנאי הזכאות להטבות הנוגעות לתקופת השכירות כמפורט להלן (5 שנים לפחות לפני מכירה לשוכר ממשיך וסה"כ 15 שנים).
14. תנאי השכירות: ההטבות מותנות בכך שבעל הבניין לשכירות מוסדית יתקשר בחוזים ארוכי טווח להשכרת הדירות, כאשר על הסכמי השכירות להיות בכתב ולכלול תנאים נוספים המנויים בהגדרת המונח "השכרה לטווח ארוך" שבתוספת השישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (שתוקן אף הוא), כדלקמן:
14.1. יחידת הדיור תושכר לתקופה כוללת שלא תפחת מ-20 שנה;
14.2. יחידת הדיור תשמש את אותו אדם יחיד ומשפחתו לתקופה שלא תפחת מ- 5 שנים ובלבד שתינתן לו אופציה לשכור ל-10 שנים במצטבר;
14.3. דמי השכירות לא יהיו ניתנים להיוון, וישולמו בתשלומים עיתיים לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על 6 חודשים;
14.4. תהיה הגבלה על דמי השכירות;
14.5. השוכר יהיה רשאי לסיים את תקופת השכירות בתום כל שנה ממועד תחילת השכירות.
15. תקופת ההשכרה:
15.1. ההטבות במסלול החדש מותנות בכך שבעל הבניין לשכירות מוסדית השכיר את הדירות ב"השכרה לטווח ארוך" לתקופה של 5 שנים לפחות בממוצע מתוך 6 השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה (מועד תום הבנייה).
15.2. לאחר 5 שנים אלו יוכל למכור את הדירות למשכיר ממשיך, ובלבד שהתקופה הכוללת לא תפחת מ-15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.
15.3. חריג בנוגע למכירת הדירות להשכרה בשכירות מוסדית לפני חלוף 5 שנות השכרה כמפורט לעיל – רק במקרה שבו מדובר במכירה של לפחות 50 דירות שנמכרו לרוכש אחד שהתחייב להשכירן בכפוף למגבלות החוק ביחס לתקופת השכירות כמפורט לעיל.
16. דמי השכירות: השינוי הוא בנוגע למנגנון דמי השכירות וקביעת גובהם בהשכרה לטווח ארוך (בחמש השנים הראשונות יקבעו לפי שווי שוק). דמי השכירות והמנגנון לעדכונם יקבעו מראש בהסכם השכירות לטווח ארוך לגבי כל תקופת השכירות, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.
17. זכאות: אין שינוי.
18. תמריצי המס: ההטבות לפי ה'מסלול החדש' הן:
18.1. פחת מואץ לגבי הדירות המושכרות למגורים, למעט מרכיב הקרקע, של 20% לשנה.
18.2. הפחתה דיפרנציאלית של המס על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס, לפי משך תקופת ההשכרה:
18.2.1. ביחס להכנסה שהופקה בתקופה שבין המועד הראשון להשכרה (תום הבניה) ועד ל- 5 שנים לאחר מכן (להלן – "תקופת השכירות הראשונה"): לגבי חברה – שיעור של 11% (המס על הדיבידנד- בשיעור של 20%); לגבי יחיד – 29%. הטבה זו תינתן רק בתנאי שהדירות הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות מתוך 6 שלאחר המועד הראשון להשכרה, וכי הדירות לא נמכרו לפני שחלפו 5 שנים מהמועד הראשון להשכרה.
18.2.2. ביחס להכנסה שהופקה בתקופה החל מתום תקופת השכירות הראשונה ועד ל- 5 שנים לאחר מכן (להלן – "תקופת השכירות השנייה"): לגבי חברה – שיעור של 9% (המס על הדיבידנד- בשיעור של 20%); לגבי יחיד – 27.5%. הטבה זו תינתן רק בתנאי שהדירות הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות מתוך 6 שלאחר תקופת השכירות הראשונה, וכי הדירות לא נמכרו לפני שחלפו 5 שנים מתום תקופת השכירות הראשונה.
18.2.3. ביחס להכנסה שהופקה בתקופה החל מתום תקופת השכירות השנייה ועד ל- 5 שנים לאחר מכן (להלן – "תקופת השכירות השלישית"): לגבי חברה – שיעור של 7% (המס על הדיבידנד- בשיעור של 20%); לגבי יחיד – 25.5%. הטבה זו תינתן רק בתנאי שהדירות הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות מתוך 6 שלאחר תקופת השכירות השנייה, וכי הדירות לא נמכרו לפני שחלפו 5 שנים מתום תקופת השכירות השנייה.
18.2.4. ביחס להכנסה שהופקה בתקופה החל מתום תקופת השכירות השלישית ועד ל- 5 שנים לאחר מכן (להלן – "תקופת השכירות הרביעית"): לגבי חברה – שיעור של 5% (המס על הדיבידנד- בשיעור של 20%); לגבי יחיד – 24%. הטבה זו תינתן רק בתנאי שהדירות הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות מתוך 6 שלאחר תקופת השכירות השלישית, וכי הדירות לא נמכרו לפני שחלפו 5 שנים מתום תקופת השכירות השלישית.
18.3. פטור ממע"מ על מכירת דירות או דירות לשכירות מוסדית שיימכרו לאחר תקופת השכרה מינימלית של 5 שנים או שנמכרו לפני שחלפו 5 שנות השכרה ובלבד שבעל הבניין מכר לפחות 50 דירות לרוכש ממשיך, יכנס בנעלי החברה וישכיר את הדירות שבבניין לזכאים, בהתאם לתנאים ולהוראות שבחוק עידוד השקעות הון. מאידך, לא ניתן לקזז מע"מ ששולם על הקרקע ועל עלויות הבנייה בגין דירות שהשכרתן או מכירתן פטורה ממע"מ.
19. בהתאם לסמכותו על פי דין, שר הפנים התקין תקנות לפיהן ניתן פטור ממחצית סכום אגרות הבנייה עבור חלק הבניין שמיועד להשכרה על פי חוק זה.