חזקת התא המשפחתי במיסוי מקרקעין – רוחות של שינוי

מאיה כרמי, עו"ד, משרד מאיר מזרחי וושות'

חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי לצורך מס שבח ומס רכישה יראו מוכר או רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וכן את ילדיהם הקטינים – כמוכר / רוכש אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").

בהלכת שלמי של בית המשפט העליון משנת 2014 נקבע, כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי בהתקיים שני תנאים מצטברים. האחד, על בני הזוג להוכיח כי חתמו על הסכם ממון אשר מעגן את ההפרדה הרכושית ביניהם, והשני, עליהם להוכיח כי ההפרדה הרכושית מיושמת ביניהם בפועל, וזאת באמצעות מספר קריטריונים, אשר אינם מהווים רשימה סגורה, כגון האם מתקיימים מגורים משותפים בנכס, כיצד מומנה רכישת הנכס, כיצד מחולקים פירות הנכס וכדומה.

מאז נקבעה הלכת שלמי, עסקה הפסיקה המאוחרת להלכה בפרשנות התנאים המצטברים דלעיל. לעניין הסכם ממון נקבע בפסיקה המאוחרת, כי על מנת לקיים תנאי זה יש לבחון גם את עיתוי החתימה על הסכם הממון, כך שיהיה ברור כי לא מדובר בתכנון מס בלתי לגיטימי. כן נקבע, כי נדרש אישור של ביהמ"ש להסכם הממון, ככל שמדובר בזוג נשוי (או אישור נוטריוני ככל שמדובר בידועים בציבור).

מבחינת הוכחת ההפרדה הרכושית בפועל, אחד הקריטריונים הקשים יותר ליישום הוא קריטריון המגורים המשותפים. בעניין רפפורטאפשרה ועדת הערר לנישומים לסתור את חזקת התא המשפחתי למרות מגורים משותפים של בני הזוג בדירה, שכן בן הזוג אשר נטען כי הדירה אינה שייכת לו, שילם תמורה כלשהי בעד המגורים בדירה. לעומת זאת, בעניין קויתי, לא אפשרה ועדת הערר לנישומים לסתור את החזקה, בין היתר, בשל מגורים משותפים של בני הזוג בדירה.

בשנה האחרונה ניתנו שני פסקי דין אשר ריככו בצורה משמעותית את דרישת היעדר מגורים משותפים כתנאי לסתירת חזקת התא המשפחתי. בעניין בלנק, נקבע, לעניין שימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה, כי למרות שבן הזוג התגורר בדירה השייכת לבת הזוג, ללא ששילם בעדה כל תמורה, לא מונע הדבר את סתירת החזקה, באשר כלל הנסיבות מעידות על הפרדה רכושית. באותו מקרה דובר בזוג ידועים בציבור, שחייהם המשותפים היוו עבורם שניהם "פרק ב". לעובדה זו ניתן דגש הן בהקשר של הוכחת ההפרדה הרכושיתבפועל והן לעניין עיתוי החתימה על הסכם הממון. כך, על אף שההסכם נחתם מאוחר יחסית, לא הפריע הדבר לסתירת החזקה, שכן לעמדת ועדת הערר, ההסכם שיקף את המציאות של הפרדה רכושיתאשר היתה קיימת עוד לפני החתימה עליו.

פסק הדין השני, אשר פורסם ממש לאחרונה, בעניין רוזנבוים, עוסק בסתירת חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה. במקרה זה קיבל בימה"ש את טענת הצדדים לעניין הפרדה רכושית לגבי דירה של בן הזוג שנרכשה במהלך הנישואים כדירה חלופית לדירה שהיתהבבעלותו לפני הנישואים, ובה התגוררו בני הזוג וילדיהם. יודגש, כי במקרה זה, לא מדובר בפרק ב', וכי לבני הזוג היה הסכם ממון עליו חתמו לפני הנישואים. ועדת הערר קבעה, כי כאשר הנסיבות מצביעות על כך שהפרדת הרכוש שעוגנה בהסכם הממון היא אמיתית, אין באיהתקיימות אחד הקריטריונים להוכחת הפרדה רכושית כדי למנוע סתירה החזקה.

כך, למרות העברת כספים בלתי מוסברת בין החשבון המשותף של בני הזוג לבין החשבון הפרטי של בן הזוג, נקבע כי אין בהעברה זו, שנעשתה לפני שנים רבות ובסכום מוגבל, כדי למנוע הפרכת החזקה, שכן יתר הנסיבות מצביעות על הפרדה רכושית.

כמו כן, ניתן משקל לכך שהוסכם על הצדדים כי אם התא המשפחתי יתפרק, לבת הזוג לא תהיה זכות בדירת בן הזוג.

כן נקבע, כי מגורים משותפים אינם מפריעים לסתירת החזקה בהכרח גם אם לא משולמת תמורה בעד המגורים, וכי ניתן לצפות מקרים בהם תיתכן נשיאה שונה בעול כלכלי בהתאם ליכולת של הצדדים.

נקודה חשובה נוספת, היא כי בניגוד לקביעות בפסיקה קודמת (קיויתי), נקבע בעניין רוזנבוים, כי יש לתת עדיפות להפרדה המהותית המתייחסת לבעלות בדירות ולא לתת משקל ליתר לשאלת השימוש היומיומי (השימוש בפירות הדירה).