מכירת בית על קרקע תחויב במס שבח קביעת היקף הפטור שניתן לדירת מגורים מזכה, כשהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות, נעשית באופן עקרוני בהתאם להוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, אשר מפצל בין חלק מתוך שווי המכירה שמיוחס לדירה עצמה הזכאי לפטור, לבין החלק המיוחס לזכויות הבנייה, החייב במס. לכלל זה קבוע סייג בסעיף 49ז(2) לחוק, לפיו אם שווי הדירה נמוך מתקרה מסוימת, המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה, כך שהפטור הכולל יהיה בסכום כפל שווי הדירה, עד לגובה התקרה. לצד הפיצול הרעיוני, שהוא יציר החוק, קיים פיצול פיסי, שהוא יציר הפסיקה, המפריד בין חלק הממכר שמסווג כ"דירת מגורים" לבין חלקו האחר של הנכס שהוא קרקע (להבדיל מזכויות בנייה כמו במקרה של פיצול רעיוני). פיצול פיסי אינו מתבצע בכל מקרה של מכירת דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות, אלא רק במקרים בהם גודל החלקה הוא כזה שלא ניתן לומר כי הוא משמש כולו את בית המגורים (ר' ע"א 2191/92 נסל נ' מנהל מס שבח מקרקעין; ע"א 651/87 מנהל מס שבח נתניה נ' רושגולד).   הפסיקה התוותה לאורך השנים את גבולותיה של הלכת הפיצול הפיסי וקבעה כי כל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו, כאשר ההכרעה תיעשה לאחר בחינת סביבת המגורים כולה והיקף השטחים המקובלים בה לשימוש בתי המגורים, תוך הבחנה, בדרך כלל, בין שטחים עירוניים לשטחים כפריים. בפסיקה שניתנה עד כה לא הוכר פיצול פיסי בשטח של פחות מדונם אחד (הלכת רושגולד (ע"א 651/87) והלכת נסל ע"א 2191/92).   בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר במחוז חיפה בעניין שוורץ (ו"ע 48871-12-15) נדונה פעם נוספת סוגיית הפיצול הפיסי. באותו עניין מכרו העוררים בית חד קומתי בשטח בנוי של 75 מ"ר הבנוי על מגרש בשטח 1,015 מ"ר תמורת 1.9 מש"ח, וביקשו פטור ממס שבח תוך שימוש בסעיף 49ז לחוק. על פי התב"ע החלה על האזור ניתן לבנות יח"ד נוספת על גבי המגרש. מנהל מיסוי מקרקעין ערך פיצול פיסי וחילק את הממכר לשניים – חלק אחד, כולל הבית, עליו החיל את הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק עד לגובה של 1.5 ₪ וכן את סעיף 49ז (פיצול רעיוני), ועל החלק השני, המהווה לעמדתו מגרש תכנוני נפרד, הטיל מס מלא. ועדת הערר קבעה, בהתבסס על הלכת נסל, כי אמת המידה לבחינת הצורך בפיצול פיסי היא מה השטח שמשמש להנאה סבירה מהבית. כן נקבע, כי בנסיבות המקרה דנן – בית בשטח 75 מ"ר הבנוי על מגרש בשטח של כ-1 דונם, הנטל על הנישום להוכיח שלמרות הפער בין שטח הבית לשטח המגרש, מדובר בגודל סביר של קרקע שעשויה לשמש את דירת המגורים. מאחר שהצדדים לא הביאו כל ראיה בעניין זה, ומאחר שהנטל הוא על הנישום והוא לא הרים אותו, נדחה הערר והתקבלה עמדת המנהל אשר ביצע פיצול פיסי. חבר הוועדה דן מרגליות העיר בדרך אגב, כי לעמדתו, מן הראוי לערוך בחינה מחודשת של הכללים שקבעה הפסיקה בעניין יישום הלכת הפיצול הפיסי, לאור השינויים התכנוניים והסביבתיים שחלו במשך השנים. בעוד שבעבר היו יחידות תכנון גדולות, הרי שלאור מצוקת הנדל"ן בארץ השתנתה מדיניות התכנון וכיום מדובר ביחידות קטנות יותר. לכן, יש לשקול מחדש, לעמדתו, את עמדת הפסיקה באשר לשטח הסביר של הקרקע המיועדת לשמש את בית המגורים.