תכנון מס, הוצאה שלא הוכרה תותר כהפסד ביום 28/3/2016 פורסם פסק הדין בעניין פרוצ'נסקי (ו"ע 12876-02-15), בו נקבע כי לא ניתן לנכות מהשבח את הוצאות הארנונה ששולמו בתקופות בהן הנכס עמד פנוי ללא שוכרים, למרות שהוצאות אלו לא הותרו גם לא כהוצאה שוטפת על ידי מס הכנסה. פסק הדין עוסק בנכסים מסחריים בתחנה המרכזית הישנה בחיפה. בשנת 2003 עברה התחנה למקום אחר, ולמרות שהנכסים נשארו ריקים ללא שוכרים, המשיכה עיריית חיפה לחייב את הנכסים בארנונה. תשלומי הארנונה לא הותרו כהוצאה שוטפת למס הכנסה, מאחר והיה מדובר בתקופות ארוכות בהן עמדו הנכסים ריקים. ביום 21/11/2013 נמכרו הנכסים, והעוררים ביקשו להתיר את תשלומי הארנונה כניכוי מהשבח בעת המכירה, תוך הסתמכות על פסקי הדין בעניין סלון מרכזי, לילי שמעון, וברמן, בהם הותר לנכות מהשבח, מס רכוש והוצאות פחת שלא נוכו באופן שוטף. טענתם המרכזית של העוררים הייתה כלכלית מהותית: לא ייתכן שההוצאה לא תותר לא כהוצאה שוטפת מצד אחד, אך גם לא כניכוי מהשבח מצד שני. בנוסף טענו העוררים שתשלום חוב הארנונה השביח את הנכס, מכיוון שבמידה ולא היה משולם, היה הנכס מעוקל ונמכר בהליך מזורז במחיר נמוך יותר. כבוד השופטת אורית וינשטיין דחתה את טענות העוררים. הרישא של סעיף 39 אמנם קובע כי יותרו בניכוי מהשבח רק הוצאות שאינן מותרות בניכוי לפי הפקודה, אך עצם העובדה שההוצאה אינה מותרת בניכוי לפי הפקודה אינה מקנה זכות אוטומטית לניכוי מהשבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, ועל העוררים להוכיח שההוצאה השביחה את הנכס כאמור בסעיף 39(1) לחוק. בכך שונה המקרה שלפנינו מפסקי הדין בעניין סלון מרכזי, לילי שמעון, וברמן, בהם דובר על הוצאות המוכרות הן לעניין מס הכנסה והן לעניין מס שבח, בניגוד למקרה דנן שההוצאות מלכתחילה אינן מוכרות לצורך חישוב השבח.   בית המשפט דחה אף את טענתם השנייה של העוררים מכיוון שהיא עלולה להביא למצב בו כל תשלום חוב יוכל להיחשב כניכוי מהשבח, שכן אלמלא שולם היה הנכס מעוקל ונמכר בהליך מזורז. לכאורה יחידים במצבם של העוררים נמצאים בין הפטיש לסדן. באמתחתם הוצאות ששילמו, אך הן אינן מוכרות לא לעניין מס הכנסה ולא לעניין מס שבח. לדעתנו, יש פתרון ל"תאונת מס" זו באמצעות הכרה בהוצאה כהפסד מבניין לפי סעיף 28(ח) לפקודה . ולקזזו כנגד השבח מהמכירה. כך גם נרמז בעקיפין בפסק הדין עצמו: "משלא היו הכנסות מהנכסים, היו אלה הופכים להפסד עסקי הניתן להפחתה מהשבח שנוצר ממכירת הנכסים וכך להגיע לאותה תוצאה המבוקשת … אלא שגם אם צודקים העוררים בטענתם – ואיני קובעת בעניין זה מסמרות – ברור שאין זו האכסניה הנאותה לדון בטענתם. את סוגיית ניכוי הוצאות הארנונה מההכנסה והיווצרותו של הפסד בעסקם של העוררים – על העוררים להעלות בפני פקיד השומה".    תודה לחגי גרוס (עו"ד ורו"ח) על הסיוע בהכנת המאמר.