מיסוי מקבצי דיור פסק דין שערי כרמיאל (וע 32738-09-14) – החלטה תקדימית של ועדת הערר תטיל נטל מס רכישה מלא על רכישת מספר דירות במקבצי דיור .   שערי כרמיאל רכישה 362 דירות בדיור מוגן במסגרת הסכם אחד ממוכר אחד. ועדת הערר קבעה כי רכישת הדירות תחויב בשיעורי מס רכישה כאילו נרכשה דירה אחת בשווי 101 מיליון ₪.     תוצאת פסק הדין היא כי החל מינואר 2014 מי שרוכש מספר דירות מגורים בהסכם אחד חשוף לנטל מס רכישה בשיעור מקסימלי.   סלע המחלוקת: העוררת התקשרה בהסכם לרכישת זכויות במקבץ דיור שכלל 362 דירות שהיו כפופות להסכמי שכירות מול עמידר בתמורה של 101 מיליון ₪.   המחלוקת בערר הייתה בשני עניינים : האחד, מהו הנכס שהיה נתון לחיוב במס כרכישה והשני, מהו שיעור מס הרכישה שיחול.   בעניין הראשון, העוררת טענה כי חלק מהתמורה החוזית ששילמה לא הייתה בעבור "זכות במקרקעין". בהתאם לשומה העצמית בגין סכום של 85 מיליון ₪ שולם מס הרכישה ולגבי היתרה טענה העוררת כי מדובר במיטלטליך, רכישת הזכיות עפ"י הסכמי מקבץ דיור. לגבי חלק זה טענה העוררת כי היתרון הכלכלי נובע מהזכות להמשיך ולהשכיר את הדירות לעמידר הינה זכות חוזית  שאינה זכות במקרקעין.   המחלוקת השנייה בערר הייתה לעניין שיעור מס הרכישה שיחול. לפי העוררת לגבי כל דירה ודירה היא זכאית לשלם מס רכישה בשיעורים החלים על דירות מגורים (בזמן המכר עמדו על 3.5% , 5% , ראה בסעיף 9(ג1א) לחוק מיסוי מקרקעין). חשוב לזכור כי מדרגות אלה שונו החל מינואר 2014 וכיום קיימת אף מדרגת מס שולית של 10%.   המשיב קבע כי מדובר ברכישת נכס אחד ולכן שיעור מס הרכישה הוא זה החל על "זכות אחרת" לפי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה קרי 5% (השיעור שחל בזמן המכר). מאוחר יותר, במהלך הערר, ביקש המנהל לשנות את שומתו ולקבוע שיעור מס רכישה כאילו נרכשה דירה אחת היינו להחיל שיעורי מס שולי של 3.5% ו-5% על המכר כולו עד לסכום של 101 מיליון ₪.   החלטת ועדת הערר ועדת הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול , בהסכמת חברי הוועדה רו"ח יחזקאלי – גולן ורו"ח ש' פסטנברג , דחתה את הערר.   בעניין הראשון קבעה הוועדה על סמך פס"ד וילאר ואספן כי אין להפריד בין הזכות במקרקעין לזכויות החוזיות הנובעות מן המקרקעין כגון היתרון החוזי להשכיר את הדירות לעמידר.   בעניין שיעור מס הרכישה קובעת הוועדה קביעה תקדימית. השופט סוקול קבע כי המבחן הרלוונטי הוא בעיקרו סובייקטיבי קרי יש לבחון את אומדן דעתם של הצדדים והאם התקשרו בהסכם למכירת נכס אחד הכולל 362 דירות או מכר יחידות דיור נפרדות.   השופט סוקול הוסיף וציין כי גם טיבו של הנכס הינו כזה שמחייב את רכישתו כמכלול ולא מאפשר רכישת דירות נפרדות במקבץ, זאת כנגזר מתכניות המתאר הרלוונטיות המייעדות את המקרקעין למקבצי דיור בלבד.   לעניין שיעור מס הרכישה קיבלה הוועדה את גרסתו המתוקנת של המנהל כי שיעור מס הרכישה הוא זה החל כאילו הרכשה דירה אחת בשווי 101 מילון ₪. בשיעורים שחלו נכון ליום המכר ולא היה לשינוי זה משמעות מהותית . אולם, יש לשינוי זה השלכה מהותית במכירת דירות החל משנת 2014.   תוצאת ההחלטה יכולה להביא למצב לפיו לגבי רכישות החל מינואר 2014 שכן מי שרכש מקבץ דיור ישלם מס רכישה לפי שיעור מקסימלי על חלק ניכר מהממכר. תוצאה זו שונה משומת המנהל המקורית לפיה מדובר ברכישת "זכות אחרת" ושלגביה חל שיעור מס קבוע (5% בזמן העסקה ו – 6% כיום).   תודה לעו"ד אופיר סעדון על עזרתו בהכנת המאמר