למארגן קבוצות רכישה עדיף לפעול כחברה המערער עבד בבנק השקעות בתחום המכשירים הפיננסיים. החל מאוגוסט 2009 החל לשמש כמנכ"ל בחברת איבקו שבבעלות הוריו, בה הוא משמש כדירקטור מ-1997. ביום 30.6.2009 רכש המערער אופציה לרכישת מקרקעין תמורת 446,590 ₪, ולאחר כחודשיים סיחר אותה לקבוצת רכישה ברווח של 1,367,109 ₪. רכישת האופציה ומכירתה בוצעו באמצעות מתווך, כשברוב תקופת האופציה (חודשיים) שהה המערער בחו"ל. בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים לפיה מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, אשר תמוסה בשיעור מס שולי, ולא בשיעור מס רווחי הון. בית המשפט סקר את המבחנים שנקבעו בעניין מגיד (ע"א 9187/06) וביניהם טיב הכנס ואופיו, ההיקף הכספי ואופן מימון העסקה, בקיאות הנישום, קיומו של מנגנון לפיתוח והשבחה, תקופת ההחזקה בנכס, תדירות העסקאות וכו', תוך שהוא מעניק משקל מיוחד למידת הסיכון הכלכלי. בית המשפט ציין ששימוש במכשיר האופציה אינו שגור ומקובל בשוק הנדל"ן הישראלי, דבר המהווה אינדיקציה לאופייה המסחרי של העסקה. כמו כן מדובר בעסקה ספקולטיבית, עתירת מימון, בעלת אוריינטציה עסקית מובהקת, הטומנת בחובה סיכון כלכלי משמעותי, במטרה להשאת רווחים. על מידת הסיכון בעסקה לומד בית המשפט מכך שלצורך מימוש האופציה היה על המערער לגייס סכום של כ-8.5 מיליון ₪ בתוך פחות מחודשיים. סכום אותו לא היה בידי המערער לשלם ממקורותיו. לגבי מבחן בקיאותו של הנישום, קיבל בית המשפט את טענת רשות המסים, לפיה ניתן לייחס למערער את מומחיותו של המתווך, מכיוון שתפקיד המתווך לא התמצה באיתור קרקע ומוכרים, אלא גם בייצוג בעת רכישת האופציה, ארגון קבוצת הרכישה, והוצאת עסקת המכירה אל הפועל. ממילא, תפקידו ופעולותיו של המתווך מצביעות דווקא על האופי המסחרי של העסקה. כמו כן, בית המשפט מצביע על העובדה שהמערער מונה באותה עת לתפקיד ניהולי בכיר בחברת איבקו שבבעלות הוריו, ובה שימש כדירקטור משנת 1997. חברה זו לא עוסקת בתחום הפיננסי בלבד כטענת המערער, אלא גם בגיוס מימון לעסקאות והשקעות נדל"ן כפי שהוכיח המשיב. למרות האמור בפסק הדין, נראה כי הוא נכון לנסיבות הספציפיות של המקרה, כך שלא בהכרח, כל הכנסה מעליית ערכה של אופציה במקרקעין תסווג כהכנסה פירותית. כבוד השופט בורנשטיין מדגיש אמנם כי הוא אינו מאמץ את טענת המשיב לפיה המערער היה חלק בלתי נפרד ממהלך גיבוש קבוצת הרכישה, אך בהמשך מציין ש"טיעונו של המערער מעורר תמיהה, בלשון המעטה, באשר לפרק הזמן הקצר, פחות מחודש ימים, בו הצליח המתווך לגבש קבוצת רכישה בת 34 רוכשים… תמיהה זו מתעצמת לנוכח העובדה שחלק מחברי קבוצת הרכישה הם קרובי משפחה של המערער, אשר לטענתו לא התייעצו עימו והוא לא ידע שהם חלק מהקבוצה עד למועד החתימה. המערער לא זימן לעדות את המתווך או מי מחברי קבוצת הרכישה… והדבר אומר דרשני". לסיכום: נימוקי פסק הדין כשלעצמם תקפים לרוב המכירות של אופציה במקרקעין, ולכן מומלץ למארגנים לפעול באמצעות חברה, בה המס מוגבל גם לפעילות עסקית בשיעור של 25%. תודה לעו"ד ורו"ח חגי גרוס, על עזרתו בהכנת המאמר. 15669\13\181
תפריט
