משנה:              [עו"ד מאיר מזרחי]

מוכרי דירת מגורים מוצאים עצמם מופתעים כאשר בעת מכירת דירת מגורים סברו כי ייהנו מתשלום מס לפי החישוב הלינארי החדש, ובפועל מופנה התיק למס הכנסה והעסקה מסווגת ע"י פקיד השומה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" החייבת המס הכנסה לפי שיעור מס שולי (עד 48%). בפועל, ההבחנה בין עסקה הונית החייבת במס שבח לעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, אינה קלה. הפסיקה קבעה שורה של מבחנים שיש בהם כדי לסייע בהבחנה בין הסוגים השונים של העסקאות, ברם, בכל פעם מחדש, מתמודדים בתי המשפט עם שאלת סיווג העסקה הנדונה.

פס"ד בניזרי, שהתקבל לאחרונה, עסקה בשאלה זו. באותו מקרה, דובר במערער שעסק בתחום אחזקת בתים פרטיים ודירות יוקרה, ואשר רכש בשנת 2007 בית פרטי בהרצליה בתמורה לסך של 3.7 מיליון ₪. לאחר שהשכיר את הבית במשך תקופות לא רצופות, ביצע המערער, באמצעות חברה שבבעלות גיסו, שיפוץ מקיף בבית בעלות של יותר מ- 2 מיליון ₪. לאחר כשנה מתום שיפוץ, מכר המערער את הבית בתמורה לסך של 11.5 מיליון ₪, ודיווח על המכירה כעסקה הונית. פקיד השומה קבע, כי מדובר ב"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה בשיעורים שוליים.

ביהמ"ש בחן האם מדובר בעסקה הונית או שמא בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, וזאת בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה וביניהם: טיב ואופי הנכס, תדירות העסקאות והיקפן הכספי, תקופת ההחזקה בנכס, אופן המימון, יעוד התמורה, ידענותו ובקיאותו של הנישום בתחום, קיומו של מנגנון וביצוע השבחה בנכס, וכל זאת לצד קיומו של "מבחן גג" הבוחן את כלל הנסיבות של העסקה.

לאחר ניסיון ביהמ"ש ליישם את מבחני העזר על המקרה דנן, קובע הוא כי מרבית המבחנים אינם רלוונטיים למקרה זה, והכרעתו נסובה על יישום שלושה מבחנים עיקריים: מבחן המימון, מבחן הידע והבקיאות ומבחן ההשבחה.

ביחס למבחן המימון, קובע ביהמ"ש, כי את עיקר הרכישה והשיפוץ של הבית מימן המערער באמצעות שתי הלוואות ארוכות טווח המובטחות ע"י משכנתא, דבר המעיד לכאורה על עסקה הונית, ברם, העובדה כי ההלוואה הראשונה הייתה מסוג "בלון" מטה את הכף לעבר היותה של העסקה פירותית. נוסף על כן נקבע, כי העובדה שהריבית החודשית בגין המימון עלתה על 50% מהכנסות משק הבית של המערער מעידה על כך שהמערער נטל סיכון גדול ובלתי סביר שמשקיע הוני לא היה נוטל, דבר המעיד על ביצוע עסקה פירותית.

ביחס למבחן הידע והבקיאות, קובע ביהמ"ש כי לאור עיסוקו הנוכחי של המערער ולאור עבודתו בעבר בחברות קבלניות, עולה כי המערער החזיק בידע ובבקיאות. כמו כן, הסתייעות המערער בגיסו לצורך הוצאתה של העסקה אל הפועל, מעידה אף היא, לעמדת ביהמ"ש, על ידע ובקיאות של המערער.

ביחס למבחן ההשבחה, קובע ביהמ"ש, כי המערער השביח את הנכס בצורה משמעותית, דבר המעיד על ביצוע עסקה פירותית.

לבסוף, בוחן ביהמ"ש את "מבחן הגג", וקובע כי מכלול הנסיבות במקרה דנן מצביעות בברור לעבר היותה של העסקה פירותית. כך למשל, כי חלק מהכנסות השכירות לא דווחו; כי היה גידול הון בלתי מוסבר של 600 אלף ₪ בתקופה של 3 שנים בלבד; כי טענת המערער לפיה הוא ואשתו רצו לעבור מירושלים להרצליה ולהתגורר שם, הייתה רוויה בסתירות ועוד.

כלל המבחנים כאמור הביאו את ביהמ"ש לקבוע חד משמעית כי מדובר בעסקה פירותית שמטרתה הפקת רווחים, לאחר כיסוי הוצאות ההשבחה.