כידוע, על "עסקה במקרקעין" יש להגיש "הצהרה" באופן מקוון באתר רשות המסים, תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. מעבר לכך שאי הצהרה על עסקה במקרקעין כרוכה בתשלום קנסות אזרחיים, היא גם עבירה פלילית.
לעיתים, אנו נתקלים במקרים בהם פעולה מסוימת במקרקעין לא עולה לכדי "עסקה במקרקעין" החייבת בדיווח לרשויות המס. לדוגמה – מקרה של הקצאת מניות באיגוד, אשר במועד ההקצאה טרם התגבשו בידיו זכויות במקרקעין (אך צפויות להתגבש בעתיד), ועל כן אינו מהווה באותה עת איגוד מקרקעין.
פרקטיקה נהוגה וידועה במקרים אלו, היא לשלוח למנהל מיסוי מקרקעין מכתב הודעה למען הזהירות, ולפרט בו את פרטי המקרה ומדוע לא מדובר ב"עסקה במקרקעין" החייבת בדיווח. כך, אם יעלו בהמשך טענות מצד מנהל מיסוי מקרקעין לפיהן מדובר בעסקה במקרקעין החייבת דיווח, שלא דווחה, הנישום יוכל לטעון כי דיווח באמצעות מכתב ההודעה וכך להגן על עצמו מבחינה פלילית ומבחינת החשיפה לקנסות איחור בדיווח.
פסק הדין בעניין רבץ (ו"ע 26722-09-17) שניתן לאחרונה דן, בין היתר, בנסיבות של מסירת מכתב הודעה למען הזהירות. העוררות הודיעו למנהל על קיומו של הסכם למתן שירותי מימון, ניהול ושיווק פרויקט מגורים, וטענו כי אין מדובר ב"עסקה במקרקעין" כמשמעותה בחוק. מנהל מיסוי מקרקעין דרש מהעוררות, בהתאם לסעיף 82 לחוק, להגיש "הצהרה" על עסקה במקרקעין. משלא נענה, קבע המנהל שומה לפי מיטב השפיטה.
בפסק הדין קבעה כב' השופטת א' וינשטיין כי מכתב ההודעה לא מהווה "הצהרה" בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק. ראשית, המכתב קצר ואינו כולל פרטים על העסקה וחסרים בו פרטים ומסמכים שיש בהם מידע חיוני ומהותי. שנית, קיים טופס רשמי לצורך דיווח על העסקה – טופס המש"ח, ויש להשתמש רק בו לצורך מסירת הצהרה. במקרה זה, העוררות נדרשו על ידי המנהל להגיש את טופס המש"ח ולא עשו כן, ולכן לא נחשבות כמי שהגישו הצהרה כדין.
בשולי הדברים ציינה כב' השופטת בפסק הדין, כי עצם מסירת מכתב ההודעה יוצר את הרושם כי גם העוררות עצמן לא היו משוכנעות בעמדתן שההסכם אינו חייב בדיווח וחששו שלא לדווח עליו, כי סברו שעמדתן אינן נקייה מספקות. אמנם מדובר רק באמרת אגב, שולית, המצטרפת לכלל נסיבות המקרה, אך חשוב לשים לב שהוועדה זוקפת לרעתן של העוררות את העובדה שבכלל הגישו הודעה למען הזהירות.
לאור זאת, אנו ממליצים לקחת בחשבון גם את הרושם שעלול להותיר מכתב הודעה שמוגש למען הזהירות, לצד החובה החוקית לדווח על עסקאות.