מאת: ישי ארליך, עו"ד
רשויות המס והממונה על המרשם, אישרו מספר הקלות חשובות לייעול הרישום של עסקאות הנדל"ן במרשם המקרקעין וזאת בעקבות החלטת ממשלה שעניינה הפחתת הנטל הרגולטורי בעת רישום זכויות במקרקעין, תחום המצוי תחת אחריותו של רשם המקרקעין, ורישום הבתים המשותפים בפנקסי הבתים המשותפים, המצוי תחת אחריות המפקח על רישום המקרקעין. במגמה  להקל על הרגולציה.

להלן 4 נהלי רישום חדשים הכוללים הנחיות מקלות לפעולות בלשכות הרישום וגם לפעולות בלשכות המפקחים על רישום בתים משותפים.

• מקרה א – שינוי במרשם

במקרים רבים בשל חלוף הזמן מעת ההתקשרות בעסקה ועד למועד בו תתאפשר רישום העיסקה בספרי המקרקעין. לעיתים רחוקות בשל ביצוע פרצלציה במקרקעין, ולעיתים תכופות בשל נתינת תת חלקה לדירה עקב רישומה כתת חלקה בבית משותף.

בעת הדיווח לרשויות המס נהוג לרשום כתת חלקה את מס' הדירה הזמני אצל הקבלן, אשר אינו בהכרח מספר תת חלקה סופי שיהיה תוצר רישום בית משותף.

רישום בית משותף יכול שיכלול מספר בניינים, כך שהסדר הרץ של מספור הדירות ישתנה. לעיתים לא נרשם אפילו מס' זמני.

לנוכח האמור, עד כה היה על עוה"ד האמון על רישום העיסקה לבקש מרשויות המס לתקן את אישור המיסים ולהוסיף/לשנות את מס' תת החלקה על מנת להתאימם לממכר.

• מקרה ב' – הצמדות לדירה

במקרים מסויימים, הצמדות לדירה נרכשו במסגרת עסקה שדווחה וקיבלו מס' שומה, אך בפועל ההצמדה בנוייה/מצויה במקרקעין סמוכים המהווים חלקה רישומית נפרדת. יהיה ניתן לרשום את ההצמדה כחכירה במסגרת רישום זכויות במקרקעין הסמוכה. דא עקא, שפרטי השומה במסגרתם דווחה רכישת ההצמדה כלולים במסגרת השומה העיקרית של הדירה שפרטיהם שונים מפרטי ההצמדה, אשר מצויה בחלקה אחרת, כאמור.

על מנת לרשום זכות חכירה לגבי ההצמדה במקרה כזה נדרש עורך הדין לפעול להמצאת "מסמך מקשר" בין אישורי המסים לדירה לבין ההצמדה.

• מקרה ג – רישום בית משותף

ייחוד הדירות לבעלים שונים בעת הליך רישום בית משותף, הינו לכשעצמו הליך המהווה אירוע מס ומחייב אישורי מיסים לרישום זכויות.

• מקרה ד – תשריט או רישום שגוי

מקום בו נדרש לתקן רישום בספרי המקרקעין באופן של תיקון צו רישום בית משותף עקב תשריט שגוי או ייחוד שגוי של בעלים לתת חלקה שאינה שלו או החלפת חניות/הצמדות בין תתי חלקות, וכדו'. מחד, טעויות קורות ויש לתקנן. מאידך שינויים אלה עלולים להיות העברת זכויות חלקית במסווה.

הינה כי כן, בדוגמאות שנמנו לעיל עסקינן בשינויי רישום אשר הינן תוצר של עסקה, לרוב מול קבלן/יזם ושטופלה בד"כ על ידי עו"ד/משרד עו"ד אחד שריכז את העסקאות בבניין שעתיד להירשם כבית משותף.

לפיכך, ועל מנת להקל על הליכי הרישום, אפשרו רשויות המס והרשות לרישום והסדר מקרקעין לנכון להסתפק בתצהיר רלוונטי של עוה"ד שטיפל בעסקאות המכר.

עורך הדין אשר טיפל בעסקה מתחילתה, יוכל להצהיר בתצהיר ערוך ומאומת כדין בהתאם לפקודת הראיות, כי הרישום/תיקון הרישום הספציפי המבוקש כלול במסגרת שומה ספציפית אשר אישורי המס ללא יתרה לתשלום מצורפים. למותר לציין, כי האחריות לנכונות הדברים רובצת לפתחו של המצהיר.

בשל הקלה זאת, התקצר משך הזמן שנדרש לביצוע פעולות כגון אלה, ובכך יצא הציבור נשכר.