לאחרונה, פורסם פסק דין בעניין אריאל לילך (ע"מ 62359-10-21), שדן בעסקת מכירת דירה שנרכשה ב-05/2013 תמורת 1.2 מ' ₪, על ידי לילך, שהייתה בת 18 שנים באותו מועד, ונמכרה על ידה ארבעה חודשים לאחר מכן, תמורת 1.8 מ' ₪. פקיד השומה טען שהעסקה נעשה על ידי משה, אביה של לילך, והיא חייבת במס שולי לפי סעיף 2(1) לפקודה כעסקת אקראי.
משה הוא עו"ד, שמשרדו טיפל בענייני הורשת הדירה לפרנסין, המוכרת. משה הציע לביתו לילך, שהייתה לפני גיוס לצה"ל לרכוש את הדירה, במטרה שתגור בה עם בן זוגה.
עובד ממשרדו של משה נשלח לבחון את הדירה וגילה שהיא במצב רע ועם פולש. לכן, הוצעו לפרנסין 1.2 מ' ₪ לרכישת הדירה והיא הסכימה. לילך התכוונה לממן את הרכישה מהון עצמי בסך 100,000 $ שקיבלה במתנה מאביה, ועבור היתרה התכוונה ליטול משכנתא.
בין לבין, המערערים טוענים שהתגלע בין לילך למשה סכסוך והוא סירב להיות ערב למשכנתא ולכן היא נאלצה למכור את הדירה. משה טוען כי בין הרכישה למכירה הוא גילה שהחבר של לילך מבוקש במדינה אחרת בגין עבירה חמורה.
לילך לעומת זאת, העידה כי בן זוגה סיפר לאביה על העבירה רק בסמוך למעצר, שהיה לאחר המכירה, והסכסוך עם אביה נבע מכך שבן זוגה היה מבוגר ממה ב-10 שנים, וכן מטיב היחסים ביניהם.
נציין להלן את המבחנים שיושמו בפסק הדין לבחינת עסקת האקראי, שמתבססים ברובם על הפסיקה בעניין מגיד:
טיב הנכס – נכסי מקרקעין בד"כ מוחזקים לזמן ארוך. עם זאת, משך החזקה קצר בדירה יכול לנבוע ממגוון סיבות שלא מלמדות בהכרח על עסקה מסחרית, אך יש לתת לכך הסבר משכנע.
המערערים טוענים שהסכסוך בין לילך לאביה, שחזר בו מכוונתו לערוב למשכנתא שהתכוונה ליטול, אילץ אותה למכור את הדירה.
כב' השופט קירש טוען שלא הוכח שהגילוי של האב שהחבר מעורב בעבירה חמורה התרחש בתקופה שבין הרכישה למכירה, לאור הסתירה בין העדויות של משה ולילך.
מימון הרכישה – הרכישה מומנה בפועל מכספי המכירה וללא שימוש בהון עצמי.
בקיאות – למשה יש בקיאות בתחום הנדל"ן והוא היה מעורב באופן אישי בעסקה. הוא היה בעלים של משרד תיווך ובעלים של חברה שביצעה שתי עסקאות סיחור אופציה במסגרתן ארגן קבוצות רכישה, ואף עבר כעו"ד במשרד שמתעסק בין היתר בעסקאות נדל"ן, כך שהוא בקיא מאוד בתחום.
הרווח שהופק בעסקה – הדירה נמכרה ברווח של 50% בארבעה חודשים, בתקופה בה עליית מחירי הנדל"ן הייתה בין 3% ל-8%.
המערערים טענו שהרווח נבע מסילוק פולש וסגירת פאב שפעל בקומת הכניסה של הבניין. כמו כן, מחיר הרכישה היה נמוך יותר, כיוון שמעמדה של המוכרת כיורשת לא היה וודאי במועד הרכישה. עוד טוענים, כי ערכו מדידה מחודשת והמחיר נקבע לפי שטח של 75 מ"ר, בעוד שהרכישה חושבה לפי שטח של 62 מ"ר.
סיכום המבחנים – תקופת ההחזקה הקצרה בנכס, התהיות לגבי האילוץ שהביא למכירה המהירה, הקושי לקבל את המצב לפיו הדירה נרכשה למגורי המערערת כשהיא לא הייתה מעורבת כלל בתהליך הרכישה או המכירה, אופן המימון מכספי המכירה, ניסיון ובקיאות האב בתחום הנדל"ן והרווח הגבוה שהופק בזמן כה קצר – מצביעים על עסקת אקראי.
העסקה יוחסה ללילך לאור הליך קודם שנוהל בעניין מול מס שבח, בו לילך הייתה הנישומה.