משנה:              [עו"ד מאיר מזרחי]

תקציר: השבוע ניתן ע"י בית המשפט המחוזי בת"א פסק הדין בעניין שטיין. בפסק הדין נידונה השאלה, האם דירת מגורים אשר נפל בה פגם תכנוני, תוכל להיחשב כ"דירת מגורים" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ולהקנות למוכר את הטבות המס המוקנות במכירת דירת מגורים. בית המשפט קבע בדעת רוב, כי פגם תכנוני שכזה אינו פוסל דירה מגדר "דירת מגורים", כל עוד מדובר בפגם עימו השלימו רשויות התכנון והרשות המקומית.

בפסק הדין דובר בבני זוג, אשר רכשו דירה בת"א בשנת 1992, ושילמו בגינה מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה המוקנות ל"דירת מגורים". הדירה הכילה את כלל המתקנים הדרושים למגורים, ובני הזוג עשו שימוש למגורים בדירה למעלה מ- 20 שנה. משבאו בני הזוג למכור את הדירה, גילה הרוכש בבדיקה שערך, כי על פי היתר הבניה ההיסטורי של הדירה משנת 1945 יעוד הדירה היה למחסן וחדר הסקה – עובדה שלא הייתה ידועה כל השנים לבני הזוג. הוכח, כי חרף היתר היסטורי זה, הדירה נרשמה בטאבו כדירת מגורים, כי העירייה גבתה כל השנים ארנונת מגורים בגין השימוש בדירה, ואף לא רשמה הערת אזהרה בטאבו על שימוש חורג, ולא הפעילה כל אמצעי אכיפה כנגד שימוש זה. בשל קיומו של היתר הבניה ההיסטורי האמור, בקשה רשות המיסים לשלול מבני הזוג, לעת שמכרו את הדירה, את הטבת מס השבח המוקנית ל"דירת מגורים".

בית המשפט המחוזי דחה בדעת רוב את עמדת רשות המיסים, לפיה, כל פגם תכנוני מוציא את הנכס מהגדרת "דירת מגורים". לפי עמדת הרוב, שינוי הגדרת "דירת מגורים" ראוי שיעשה בחקיקה ולא בדרך של פרשנות יצירתית. בית המשפט אבחן מקרה זה מהמקרה אשר נידון בפסק הדין גיא, אשר ניתן לאחרונה. באותו מקרה הנישום הסב מחסן לדירת מגורים, בניגוד לחוקי התכנון והבניה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה, ואף נתבע על כך בהליכים פליליים. מאחר ודובר בהפרת חוק בוטה, קבעו השופטים, כי יש להפעיל את הכלל לפיו "אין החוטא יצא נשכר", ולשלול מן הנישום את ההקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים. לעומת זאת, מאחר ועניינם של בני הזוג שטיין שונה מעניין גיא, ולא נמצא פגם בהתנהלותם ובתום ליבם, כמו גם שהוכח כי הרשויות השלימו עם היותה של הדירה "דירת מגורים" ולא אכפו כל שינוי ביחס לכך, נקבע כי אין להפעיל כלל זה בעניינם, ויש להעניק להם את ההטבה המבוקשת.

יצוין, כי עמדת המיעוט סברה בפסק הדין כי הנכס הנדון איננו מהווה כלל "דירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, בשל ייעודו התכנוני, וכי אין בעצם השימוש למגורים כדי לשנות מסקנה זו, וכך גם לגבי עצם קיום המתקנים הדרושים למגורים. לעומת זאת, עמדת הרוב קבעה, כי מלשון החוק עולה, כי המבחן התכנוני איננו מבחן עצמאי העומד בפני עצמו, וכי ניתן לקחת מבחן זה בחשבון רק במצבים בהם נעברת עבירה, בהתאם לחומרתה, ועל מנת ש"לא יהא החוטא נשכר".

כתבה: עו"ד טלי יהושע