משנה:              [עו"ד מאיר מזרחי]

עסקת פינוי בינוי היא חלק מתהליך של התחדשות עירונית, במסגרתה יזם מתקשר בהסכמים עם בעלי דירות בבניינים ישנים, מפנה את הדיירים לדיור חלופי, הורס את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש ומשודרג, בצפיפות ובאיכות בנייה גבוהים יותר. היזם מקבל זכויות לבניית דירות מגורים ולעיתים גם לשטחי מסחר, אותם ישווק וימכור בשוק החופשי. הדיירים מקבלים בתמורה דירות מגורים בבניינים החדשים הכוללות חניות, ממ"ד ומרפסת שמש, דמי שכירות לתקופת הפינוי ולעיתים גם נכסים מסחריים (שיבנו באותו מתחם, או מחוץ למתחם) או כל  תמורה אחרת – כפי שיוסכם עם היזם.

בעסקאות פינוי בינוי קיימות מספר הקלות מס, כגון במכירת הדירה ליזם זכאי המוכר לפטור מיוחד ממס שבח. פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, פוטר את בעלי הקרקע ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה. כמו כן, הדייר פטור ממס רכישה בגין קבלת הדירה החלופית ותמורה כספית עד לגובה תקרת שווי הפטור, וזאת בהתקיים התנאים המנויים בחוק.

כמו כן, סעיף 31א לחוק מס ערך מוסף קובע, כי על מתן שירותי הבנייה לבעלי הזכויות בתמורה לדירה הנמכרת יחול מע"מ בשיעור אפס, בכפוף לזכאות לפטור לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין.

לאחרונה, אנו עדים לתופעה בה היזם מעניק לבעלי הדירות אפשרות לקבלת דירה חלופית במקום אחר. ניתן למצוא בכך יתרונות – הן לדיירים, כגון שינוי אזור המגורים, מעבר דירה אחד בלבד, דהיינו ישירות לבית המגורים החדש, ללא מעבר לדירה זמנית ומעבר נוסף לדירה החדשה, והן ליזם, כגון חיסכון בעלויות גבוהות של שכ"ד חלופי, הובלה וכו'.

לפי החלטת מיסוי 6644/12 שפרסמה רשות המסים, אם הדירה החלופית המתקבלת במתחם האחר היא בבעלות היזם, או אף אם היזם רוכש את הדירה החלופית עבור בעל הזכויות מצד ג', הוראות הפטור ממס כאמור לעיל יחולו עד לשווי תקרת הפטור. המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו הישנה ולפטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה במתחם האחר. לדעתנו, במקרים אלה ניתן לטעון כי על היזם יחול מע"מ בשיעור אפס. עם זאת, יש לשים לב, כי במקרה שבו היזם ירכוש את הדירה החלופית במתחם האחר מצד ג', תקום חבות נוספת במס רכישה ליזם.

ככל שעומדת בפני הדייר האפשרות לבחור בין קבלת דירה במתחם המפונה, לבין קבלת דירה במתחם אחר, מומלץ להודיע ליזם על הבחירה הרצויה לפני התגבשות יום המכירה הנדחה, קרי: טרם התקיימות התנאים המתלים בהסכם וטרם קבלת היתר הבנייה. ככל שבחירת המוכר תעשה לאחר מכן, קיימת חשיפה שפעולת הבחירה במועד זה תחשב כעסקה נפרדת מעסקת הפינוי בינוי, בגינה לא יוענקו הפטורים האמורים ברשימה זו. לכן, תקום חבויות במס כעסקת חליפין בה יראו את הבעלים כמוכר דירה ליזם, ללא זכאות לפטור דירת מגורים מזכה, שכן יום המכירה הגיע ולעמדת רשויות המס מדובר במכירת דירה "על הנייר", והיזם יישא במס רכישה. מנגד, יראו את הבעלים כרוכש דירה מאת היזם, בגינה יתחייב במס רכישה.

פורסם בגלובס ב-18.10.2020