משנה:              [עו"ד יוני כהן]

בפרויקט פינוי ובינוי  יזם מתקשר עם בעלי דירות במתחם בהסכם בו בתמורה לדירתם הישנה הם מקבלים דירה בבניין חדש הכולל חניות, מחסנים, מרפסות ושטחי ציבור לרווחת התושבים.

כדי לעודד את ההתחדשות העירונית תוקנו מספר פטורים המקלים על הקשיים במימוש עסקאות אלו, כגון פטור ממס שבח ורכישה בעסקאות כאמור, כל עוד התמורות הניתנות לדיירים עומדות בתקרות הפטור, פטור ממע"מ (מע"מ אפס) בגין שירותי בנייה החל בעסקאות מסוג זה וכן תוקן חוק פינוי בינוי פיצויים הקובע הוראות שונות בקשר לנקיטת הליכים נגד סרבנים.

חוק פינוי ובינוי פיצויים עצמו תוקן לפני כשנתיים ובמסגרתו נקבעו אפשרויות האכיפה כנגד סרבנים בשל סירוב בלתי סביר. בתיקון נקבע כי קשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם עם יזם מחמת גילו אלא אם הועמדו לו החלופות הבאות:

לקשיש שהוא בן 75 בעת שחתם הדייר הראשון והוא מתגורר בדירה שנתיים לפחות, חייב היזם להציע אחת משתי האפשרות לבחירתו של היזם:

1. לממן מעבר לדיור מוגן, או רכישה של דירה חלופית ע"י היזם, או קבלת תמורה כספית בשווי המהוון של הדירה החליפית אותה אמור היה לקבל מהיזם.
2. מתן שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של הדירה החליפית, או מתן דירה קטנה יותר והפרש השווי המהוון בתמורה כספית.

לגבי קשיש שהוא בן 80  על היזם להציע בכל מקרה את האפשרות הראשונה.

בעקבות תיקון חוק פינוי ובינוי פיצויים תוקנו גם חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ תוך שהוטמעו בהם הפטורים לחלופות המוצעות לקשישים. כך למשל בחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 49כב2 הפטור ממס שבח ורכישה במכירת יחידת המגורים החלופית מהקשיש ליזם ככל שהעסקה ביניהם תתבצע במועדים ובתנאים הקבועים בחוק.

ובחוק מע"מ הוסף סעיף 31א(ב1) לפיו במכירה כאמור יחול מע"מ בשיעור אפס.

מכירה זו אמנם תהיה פטורה ממס שבח ורכישה וכן ממע"מ בשלב הראשון, אלא שנראה כי המחוקק לא נתן דעתו לתקלת מס הקיימת בשלב השני לעסקה והיא מע"מ העסקאות שיחול על היזם עת ימכור את דירת הקשיש, הישנה, שזה עתה רכש ממנו, כדירה חדשה, חבות זו עשויה להפוך את העסקה ללא כדאית ולפגוע בכוונת ומטרת המחוקק.

מכירת הדירה ע"י היזם לקונה חדש תקים חבות במע"מ עסקאות, והיזם אף לא יוכל לטעון להחלת סעיף 5ב', מע"מ המוטל רק על הרווח כאשר עוסק רוכש דירת מגורים ממי שאינו עוסק ומוכר את אותה הדירה מבלי שהרס אותה, שכן במקרה זה היזם רוכש מהקשיש את הדירה הישנה ומוכר את החדשה שתיבנה על ידו לאחר שיהרוס את הישנה שאז אין תחולה לסעיף 5ב לעמדת רשויות המס.

יוצא אם כן כי הנפגע העיקרי מתקלת המע"מ הזו הוא הקשיש שאף שהחוק מחייב את היזם לרכוש את הדירה החליפית ממנו, הרי שהסכום שיקבל עבורה מהיזם הינו נמוך משויה במרכיב המע"מ.

לטעמינו, נראה כי המחוקק התכוון לפטור עסקה זו מחבות במע"מ ובסעיף 31א(ב1) לחוק מע"מ קבע כי במכירת יחידת המגורים החלופית (מהקשיש ליזם) יחול מע"מ בשיעור אפס, אלא שהתקלה אינה במכירת הדירה מהקשיש ליזם, התקלה נוצרת לאחר מכן כאשר היזם מוכר את הדירה לצד ג', או אז הוצאת החשבונית בשיעור אפס בעסקה הקודמת עם הקשיש לא תסייע  ולא תפטור את היזם מהחבות במע"מ כאמור.

אנו סבורים כי יש לפרש את הסעיף כך שכוונת המחוקק הייתה להחיל מע"מ בשיעור אפס גם בעסקה בה מוכר היזם את הדירה לרוכש החדש ואנו ממליצים לשלטונות מע"מ לפרסם בפומבי כי זו עמדתם ובכך תבוא תקלת המע"מ על פתרונה.

עו"ד יוני כהן הינו שותף במשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

פורסם בגלובס ב25.10.20210