ו"ע (מחוזי ב"ש) 29172-01-21 נצב"א החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ב"ש – מלון הנסיכה באילת סווג כאיגוד מקרקעין

חברת נצב"א רכשה מניות בחברת לקסן, שהיתה הבעלים של מלון הנסיכה באילת, בשתי פעימות. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי לקסן היתה איגוד מקרקעין במועד רכישת המניות ועל כן פעולת הרכישה חייבת במס רכישה, אותו קבע לפי שווי המקרקעין במועד רכישת המניות. בית המשפט קיבל את עמדת המנהל. תחילה התייחס ביהמ"ש לטענת נצב"א לפיה הפעילות העסקית של המלון מהווה נכס נפרד המוציא את לקסן מגדר איגוד מקרקעין וקבע, כי בהתאם לראיות שהוצגו בפניו, המלון לא היה פעיל במועד רכישת המניות, וכי בכל מקרה, גם אם היתה פעילות עסקית רלוונטית, היא לא נפרדת ועצמאית מהמקרקעין. בנוסף נקבע, כי לא הוכח שיש ללקסן נכסים אחרים עצמאים שאינם נבלעים במקרקעין, לרבות רשימת ציוד שהציגה ביחס אליו נקבע כי הוא בשווי זניח למקרקעין, טפל למטרת האיגוד ונטמע במקרקעין. ביחס להחלטת מיסוי 38/07 בה נקבע כי בנסיבות העניין מלון אינו מהווה איגוד מקרקעין, קבע ביהמ"ש, כי היא עוסקת בנסיבות ספציפיות שאינן תואמת למקרה הנדון ובכל מקרה אינה מחייבת את בית המשפט. בנוסף, בית המשפט קיבל את עמדת המנהל ביחס לשווי לצורך מס רכישה.

ו"ע (מחוזי חי') 32808-02-21 אזריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – רכישת בית המיועד להריסה כרכישת קרקע; חיוב בקנס גירעון

העוררים רכשו בית מגורים צמוד קרקע. במסגרת הדיווח לרשויות המס ביקשו לשלם מס רכישה בשיעור של דירה. המנהל קבע שומה של רכישת קרקע וחייב את העוררים בקנס גירעון שכן לטענתו, כוונת העוררים במועד הרכישה היתה להרוס את הבית הקיים ולבנות חדש תחתיו. נקבע, כי העוררים לא הצליחו להרים את נטל הראיה לכך שכוונתם הסובייקטיבית היתה לרכוש את בית המגורים שהיה בנוי בעת הרכישה למטרת מגורים בו. כן נקבע כי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה היתה רכישת קרקע ולא רכישת דירה, ועל כן יש לחייב את העוררים בשיעור מס רכישה של רכישת קרקע. ביהמ"ש אף קבע כי בנסיבות המקרה מוצדק להטיל על העוררים קנס גירעון.

ר' גם ו"ע (מחוזי חי') 25210-02-21 בן עוז נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שעסק בנסיבות דומות וגם בו נקבע, כי העוררת לא הצליחה להוכיח כי כוונתה הסובייקטיבית היתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקעין למטרת מגורים בו, בין היתר בשל שווי הנכס, העובדה שננקטו בסמוך לרכישה הליכים מול רשויות התכנון להריסת הנכס וכי הוא מעולם לא שימש את העוררת למגורים ואף לא הושכר לצד ג' למטרת מגורים.

ו"ע (מחוזי חי') 69745-02-20 בליס דר בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – הסכם לרכישת קרקע והסכם לרכישת שירותי בנייה כעסקה אחת לרכישת נכס מוגמר

העוררת התקשרה בהסכם רכישת קרקע עם חברת שמיר ייזום ובהסכם נוסף לרכישת שירותי בנייה מחברה שמיר הנדסה, חברת אם של שמיר ייזום. העוררת הגישה דיווח על רכישת קרקע בהתאם לשווי שנקבע בהסכם עם שמיר ייזום. המנהל טען כי על פי שני ההסכמים, העוררת רכשה למעשה נכס מוגמר שהשווי שלו הוא שווי הקרקע בצירוף עלויות הבנייה, ועל שווי זה יש לשלם מס רכישה. נקבע, כי העוררת רכשה נכס מוגמר, בין היתר בשל כך ששני ההסכמים נחתמו באותו היום מול חברות קשורות, בשל כך שההצעה לרכוש נכס מוגמר עלתה כבר בשלב המשא ומתן שנוהל מול שתי החברות כגוף אחד ועוד. בנוסף, ביהמ"ש הותיר על כנה את החלטת המנהל להטיל על העוררת קנס גירעון.

ו"ע (מחוזי חי') 35301-10-19 רוטנברג נ' מנהל מסמ"ק חיפה – לא ניתן להגיש השגה על החלטה המקבלת את השומה העצמית

העוררים הגישו שומה עצמית במסגרתה דיווחו על רכישת נכס מוגמר במסגרת קבוצת רכישה ושילמו מס רכישה בהתאם. המנהל קבע את שומת מס הרכישה תוך שהוא מקבל את השומה העצמית, למעט לעניין יום המכירה. העוררים הגישו השגה במסגרתה טענו טענות הסותרות את השומה העצמית שלהם, ביניהן כי הממכר הוא קרקע ולא נכס מוגמר. נקבע כי לא קיימת בדין זכות להשיג על שומה עצמית שהתקבלה על ידי המנהל, וכי הדרך לעשות כן היא רק באמצעות בקשה לתיקון השומה העצמית; גם לגופו של עניין נדחתה טענת העוררים ונקבע כי הם רכשו נכנס מוגמר במסגרת קבוצת רכישה; גם טענה להיוון נדחתה שכן העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 49897-11-21 גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – דחיית טענה בדבר סיווג נכס ששימש למגורים שלא כדין כדירת מגורים לצורך מס שבח

בשנת 1996 נרכש נכס שהיווה חלק מקומת מרתף בבניין מגורים בת"א ושימש למגורים לפחות ממועד זה ועד מועד מכירתו. בהיתר הבנייה שניתן להקמת פרויקט תמ"א בבניין לא נכלל הנכס במניין דירות המגורים המאושרות. במסגרת הדיווח על מכירת הנכס הצהיר העורר על מכירת דירת מגורים מזכה. המנהל קבע כי לא מדובר בדירת מגורים. ביהמ"ש קבע כי ממכלול הראיות עולה כי הנכס אינו דירת מגורים שכן הגם ששימש למגורים, המגורים לא היו כדין, שכן ייעודו התכנוני של הנכס אינו למגורים. בנוסף נקבע כי במקרה זה לא מתקיימות נסיבות חריגות (כפי שהתקיימו, למשל, בהלכת שטיין) שבעטיין ניתן לסווג את הנכס כדירת מגורים למרות השימוש למגורים שלא כדין.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 103), התשפ"ג – 2023

תוקן הנוסח של שני סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין העוסקים בחזקת התא המשפחתי – סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לעניין מס רכישה וסעיף 49(ב) לעניין מס שבח, כך שמן התא המשפחתי מוחרג בנוסף לבן זוג שאינו מתגורר דרך קבע וילד מתחת לגיל 18 שהוא נשוי, גם ילד יתום מאחד או משני הוריו.

עדכונים במס הכנסה

ע"א 3454/21 יינות ביתן נ' פקיד שומה אשקלון – חיוב בקנס גירעון

יינות ביתן רכשה מניות בחברה שהפעילה את רשת המרכולים "כמעט חינם", וייחסה בדיווחיה את תמורת הרכישה לשני נכסים באופן שהקנה לה הטבות מס –  מניות ב"כמעט חינם" (כ- 150 מ' ₪) וזכות לקבלת מענקים שונים מספקים (כ- 110 מ' ₪). פקיד השומה טען שיש לייחס את כל תמורת הרכישה לנכס אחד – מניות "כמעט חינם", בין היתר, מכיוון שבמועד העסקה לא הייתה זכות לקבלת מענקים מהספקים, שההסכמים עמם נחתמו רק לאחר העסקה. בנוסף פקיד השומה הטיל על "יינות ביתן" קנס גירעון. ביהמ"ש קיבל את עמדת פקיד השומה, לרבות לעניין החיוב בקנס גירעון. מפסק הדין, שהתמקד בנושא קנס הגירעון, עולה כי נטל ההוכחה להיעדר התרשלות בעריכת דו"ח המס, מוטל על הנישום ולא על פקיד השומה, וכי חוות דעת משפטית שהתקבלה בזמן אמת ממומחי מס (להבדיל מיועצים כלכליים או חשבונאיים) עשויה לסייע לנישום לעמוד בנטל במקרים שבהם מתעוררת מחלוקת משפטית לגיטימית בין הנישום ופקיד השומה.