כחלק מפעילותה של המדינה לעידוד בניית דיור להשכרה לטווח ארוך על קרקעות פרטיות, הונהגו שינויים בהוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התש"יט-1959 (להלן: "החוק"), המקנה הטבות מס משמעותיות בקשר עם הכנסות הנובעות ממכירה והשכרה של דירות מגורים, ובלבד שנתקיימו התנאים הקבועים בפרק האמור.

הטבות המס מכוח פרק שביעי 1 לחוק ובתקנתו:

מקורות נורמטיביים אלו, מעניקים, החל משנת 2009, הטבות מס בגין השכרה ומכירה של בנין להשכרה, שעיקרן:

1. שיעורי מס מופחתים על הכנסות מהשכרת הדירות ומכירתן (20% ליחיד, 11% לחברה ו-18% למשקיעי חוץ) וכן שיעור מס של 15% על דיבידנד שחולק מרווחי חברה שבבעלותה בניין להשכרה.
2. פחת מואץ בשיעור של 20%, אשר לאורו, צפוי כי בשנים הראשונות לפרויקט לא ישולם מס על הכנסות השכירות השוטפות. בהקשר זה נציין, כי ככל שההכנסה החייבת מבניין להשכרה תהא נמוכה מסכום הפחת, ניתן יהא "לנצלו"  כנגד הכנסה מבניין להשכרה, שחלות עליה ההטבות שבחוק, לפי התנאים הקיימים בחוק.
3. אי-חיוב במס במועד שינוי ייעוד של הקרקע שעליה בנוי בנין להשכרה ממלאי עסקי לרכוש קבוע.
4. פטור ממע"מ במכירת דירות שהושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות טרם מכירתן (במקביל, מס התשומות בגין חלק זה אינו מותר בניכוי).
5. פטור חלקי מאגרת היתר לבניה לגבי הקמה של בנין להשכרה, וכו'.

מעבר להטבות אלו, העומד בתנאים המנויים בפרק שביעי 1 לחוק, ייהנה מהסרת החשיפה לתשלום מס שולי, שיכול להגיע עד ל-47%, עקב ראיה בהכנסה ממכירה של אחת מדירות המגורים בבניין להשכרה, כהכנסה מעסק או מ"עסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי".

יצוין, כי הטבות אלו אינן מוגבלות לתקופת הטבות מסוימת.

התנאים בהם יש לעמוד לצורך קבלת ההטבות המנויות בפרק שביעי 1 לחוק ובתקנתו:

1. לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים (בנטרול שטחי מסחר, חנויות, מקלטים וכו'), לתקופה ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום בנייתן.
2. הדירות שבמחצית משטח הבניין לא נמכרו לפני תום 5 שנות השכרה ולא הושכרו ליזמים ו/או לקרוביהם.
3. קיים אישור לתכנית ממנהלת הרשות להשקעות שבמשרד הכלכלה והתעשייה (להלן: "המנהלה"), שעיקרם:
4. הבניין רשום כבית משותף או ראוי להירשם ככזה, בן 2 קומות ומעלה ובו 4 יחידות דיור לפחות (דהיינו, וילות, צמודי קרקע וכו' לא יהיו זכאים להטבות המס במסגרת החוק).
5. גובה דמי השכירות החודשי הממוצע לדירה בבניין לא עלה על סך נומינלי של 8,000 ₪ (הטבת המס תינתן עד לסכום של 6,200 ₪).

משמעות המונח "בניין" לצורך החלת פרק שביעי 1 לחוק

המונח "בנין" במשמעות המיוחדת לו בפרק שביעי 1 לחוק, אינו כולל בהכרח בניין אחד שלם במשמעותו הפיסית. כך, לפי הוראות החוק, המנהלה רשאית לאשר, לגבי בנין פלוני, כי רק חלק ממנו יהיה "בניין חדש להשכרה", ובתנאי שבחלק המאושר יש לפחות שש דירות וכי במועד "סיום הבניה" או מועד קבלת ההטבות, אין לבעל הזכויות או ל"קרוב" שלו זכות כלשהיא בחלק האחר של הבניין.

כמו כן, לפי החוק, ניתן לראות כ"בנין חדש להשכרה" מספר בניינים שנבנו "באותה תקופה ובאותו אתר, כחטיבה אחת". לפיכך, יתאפשר לקבלן לקבל את ההטבות השונות גם כאשר הוא בונה "בנין להשכרה" המורכב משני בניינים נפרדים או יותר, אשר זהים בשטחם ובמספר הדירות בהם, כאשר אחד מהם מושכר במלואו והשני נמכר במלואו.

אי-אפשרות לשילוב הטבות המס מכוח החוק עם הטבות המס המנויות בחוק מיסוי מקרקעין

חשוב לציין, כי על המבקש לקבל את הטבות המס מכוח החוק, לקחת בחשבון, כי לא יוכל לשלב את ההטבות שבפרק שביעי 1 עם ההטבות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כגון תחשיב החיוב במס שבח לפי ליניאריות מוטבת לדירות מגורים, ייחוד דירות במסגרת רישום בית משותף בפטור ממס, העברת דירה במתנה בפטור ממס וכו'.

בימים אלו הצעה לתיקון פרק שביעי 1 לחוק הינה תלויה ועומדת

לסיום נעיר, כי על מנת להעלות את האטרקטיביות של החלת הוראות פרק שביעי 1 לחוק, ביולי 2017 הוגשה לכנסת הצעה לתיקון פרק שביעי 1 לחוק, אשר נכון למועד כתיבת שורות אלו, איננו יודעים מה תעלה בחכתה. הצעת החוק כוללת את תיקון החוק,  כך שיכלול מסלול הטבות חדשות להשכרת דירות על-ידי חברה בלבד, ובו תינתנה הטבות מס גבוהות יותר מאלו הניתנות כיום, אם כי בתנאים מחמירים יותר, וללא צורך בקבלת אישור מראש של המנהלה. זאת, כאשר מסלול ההטבות הקיים ימשיך לחול רק לגבי בניינים להשכרה שהוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית עד ליום תחילתו של התיקון המוצע.