האם אופציה חייבת בהיטל השבחה?   התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת חובת תשלום היטל השבחה במקרה של מימוש. חלופת המימוש אשר רלוונטית לענייננו היא החלופה השלישית להגדרת מימוש (סעיף 1 לתוספת) הקובעת כי העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות במקרקעין בשלימות או באופן חלקי או הענקת זכויות הטעונה רישום, תיחשב למימוש. מלשון הסעיף ניתן ללמוד כי רק העברת הזכויות במקרקעין ולא העברת הזכות לרכוש את המקרקעין מהווה מימוש. הביטוי "באופן חלקי" מתייחס, כמובן, להעברת חלק מן המקרקעין ואינו מתייחס לזכות כגון אופציה. יש מקום להמשיך ולבחון, האם ראוי לפרש את הסעיף באופן מרחיב ולקרוא אותו באופן הכולל גם אופציה בהתאם לעקרון התוכן הכלכלי, אשר קנה שביתה בפסיקת בית המשפט העליון בפירוש חוקי מס. בהנחה שהענקת אופציה מהווה מעין מכירה, יש לבחון, האם ראוי להחיל על אופציה בדרך של פרשנות מרחיבה את הגדרת מימוש.   דיון בשאלה מעין זו העסיק לאחרונה ערכאות רבות. בהתאם ללשון התוספת השלישית תנאי להחלת היטל השבחה הוא היותו של המוכר בעלים או חוכר לדורות. בהלכת "קנית" (רע"א 85/88) הנודעת נדונה השאלה, האם ניתן להרחיב הגדרה זו ולהחילה גם על מי שמחזיק זכויות מכוח הסכם פיתוח, זאת הואיל וזכויות מכוח הסכם פיתוח מהוות במהותן מעין זכויות חכירה.   בית המשפט העליון קבע לאור ניתוח לשון החוק, כי לאור לשונו הברורה של החוק אין להרחיב את הגדרת המימוש ולפיכך אין לחייב זכויות מכוח הסכם פיתוח בהיטל השבחה. לאחרונה, בכמה פסקי דין, נסדקה הלכת "קנית". כך למשל בעניין בר-יהודה (ה"פ 36563-11-11) נקבע, כי בר רשות חייב בהיטל השבחה הואיל וזכויות של בר רשות מהוות מעין חכירה לדורות. הרחבה מעין זו מעוררת את השאלה, האם גם בענין אופציה יש מקום להרחיב את הגדרת המימוש  כך שתכלול גם אופציה.   לטעמנו התשובה לכך שלילית. לצד לשונו של החוק, אשר ממנו לא ניתן, כאמור, ללמוד על חיוב האופציה בהיטל השבחה, ישנם שני טיעונים כבדי משקל. בעניין קנית ובעקבותיו בעניין בר-יהודה, הדן במעמדו של בר רשות, הטיעון המרכזי להרחבת הגדרת מימוש היה היעדר אפשרות אחרת לחייב את הנכס בהיטל השבחה. דהיינו, אילו היה קובע בית המשפט כי מכירת הזכויות על ידי בר רשות אינה חייבת בהיטל השבחה, הרי שלא ניתן היה לחייב את הזכויות בהיטל בכל אופן. בענייננו, אין הדבר כן. אי מיסוי האופציה אינו מונע את גביית ההיטל במועד המימוש. בנוסף, השוואת התוספת השלישית לחוק מיסוי מקרקעין מלמדת, כי במקום בו המחוקק ביקש להחיל את החוק על אופציות, עשה זאת באופן מפורש. כך, הגדרת מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין כוללת באופן מרחיב גם הענקתה של "זכות לקבלת זכות".       תודה לעו"ד אופיר סעדון על עזרתו בהכנת המאמר.               15669\13\186